Många som överväger att köpa sitt första hem kan bli överväldigade av de många alternativen som finns tillgängliga. Lyckligtvis, genom att ta sig tid att undersöka grunderna för fastighetsfinansiering, kan husägare spara mycket tid och pengar. Att ha viss kunskap om den specifika marknaden där fastigheten ligger och om det ger incitament till långivare kan innebära extra finansiella förmåner för köpare. Köpare bör också titta på sina egna finanser för att säkerställa att de får den inteckning som bäst passar deras behov. Läs vidare för att ta reda på vilket finansieringsalternativ som kan vara rätt för dig.

Låntyper
Det finns flera hypotekslånstyper; Dessa differentieras av lånestruktur och de byråer som säkrar dem.

1. Konventionella lån
   Konventionella lån är fastränteslån som inte är försäkrade eller garanterade av den federala regeringen. Trots att de är svåra att kvalificera sig för på grund av deras krav på kriterier som nedbetalning, kreditpoäng och inkomst, kan vissa kostnader, såsom privat hypotekslån, vara lägre än med andra garanterade inteckningar.

   Konventionella lån definieras som antingen överensstämmande lån eller avvikande lån. Överensstämmande lån följer de riktlinjer som Fannie Mae eller Freddie Mac har angivit. Dessa aktieägda företag skapar riktlinjer, till exempel lånebegränsningar - till exempel 417 000 dollar för enfamiljshus, till exempel - eftersom de paketerar dessa lån och säljer värdepapper på dem på sekundärmarknaden. (För att ta reda på vad som händer med din inteckning på sekundärmarknaden, läs Bakom scenerna av ditt hypotekslån .)

   Ett lån som görs ovanför detta belopp är känt som ett jumbolån och brukar ha en något högre ränta på grund av den lägre efterfrågan på lånepooler med dessa lån i dem. Icke-överensstämmande lån, som vanligtvis tillhandahålls av portföljlångivare, har riktlinjer som fastställs av den särskilda utlåningsinstitutet som försäkrar lånet.

2. FHA-lån
   Federal Housing Administration (FHA), en del av U. Department of Housing and Urban Development, tillhandahåller olika hypotekslånsprogram. Ett FHA-lån har lägre utbetalningskrav och är lättare att kvalificera sig än ett konventionellt lån. FHA lån är utmärkta för första gången hemköpare eftersom de tillåter ner betalningar så låg som 3,5%, förutom att sänka upplåningskostnader och mindre kreditkrav. FHA-lån kan inte överskrida den lagstadgade gränsen. (För mer om denna typ av lån se Försäkrade Federal Housing Authority Mortgages .)
3. VA-lån
   U. S. Department of Veterans Affairs (VA) garanterar VA-lån. VA gör inte lån själv, men garanterar inteckningar gjorda av kvalificerade långivare. Dessa garantier gör det möjligt för veteraner och tjänar människor att få hemlån med gynnsamma villkor, vanligtvis utan förskottsbetalning, och i de flesta fall är de lättare att kvalificera sig än konventionella lån.Långivare begränsar generellt det maximala VA-lånet ($ 417 000 i 2016, $ 625, 500 i Hawaii, Alaska, Guam och USA Jungfruöarna). Innan du ansöker om ett lån, begära behörighet från VA. Om du accepteras kommer VA att utfärda ett intyg om behörighet att användas vid ansökan om ett VA-lån.

   Förutom dessa vanliga lånetyper och program finns det sponsrade program av statliga och lokala myndigheter och byråer, ofta med målet att öka investeringar eller bostadsägande inom vissa områden. (För vidare läsning, se Shopping för ett hypotekslån .)

Eget kapital och inkomstkrav
Prissättningen av bostadsobligationer bestäms av långivaren på två sätt, som var och en bestämmer kreditvärdigheten för låntagaren. Förutom att kontrollera låntagarens FICO-poäng från de tre stora kreditbyråerna, kommer långivare att kräva information för att fastställa två standardstatistik som används för att fastställa den ränta som tas ut på lånet. Dessa två statistik är låneförhållandet (LTV) och skuldsättningsgraden (DSCR) …

LTV bestäms av den mängd faktiskt eller underförstått eget kapital som finns tillgängligt i den säkerhet som lånas mot. För heminköp bestäms LTV genom att dela upp det belopp som lånas av inköpspriset för hemmet. Ju högre LTV, desto dyrare kommer lånet att vara, eftersom långivaren tror att det finns en högre risk för misstag. Tanken här är att ju mer pengar låntagaren sätter i risk (i form av en förskottsbetalning), desto mindre sannolikt är han eller hon att default på lånet.

LTV kan också bidra till lånekostnader genom att bestämma om en låntagare kommer att behöva köpa privata hypotekslån (PMI). PMI isolerar långivaren från default genom att överföra en del av lånerisken till en inteckningförsäkringsgivare. De flesta långivare kommer att kräva PMI för något lån med en LTV över 80%, vilket betyder vilket lån som låntagaren kommer ha mindre än 20% eget kapital i hemmet. Kostnaden för hypotekslånsförsäkring och hur den samlas in bestäms vanligen av det belopp som är försäkrad och det inteckningsprogram som används för att erhålla lånet. (För mer information om PMI, läs Sex skäl att undvika privatförsäkring och Outsmart Private Mortgage Insurance .)

För det mesta uppbärs hypotekslånsförsäkringspremierna varje månad med skatter och egendomsförsäkringar, och ska automatiskt elimineras efter det att lånet har betalats ner till en punkt där LTV är lika med eller mindre än 78%. Det kan också vara möjligt att avbryta PMI när hemmet har uppskattat tillräckligt med värde för att ge ägaren 20% eget kapital och en viss period har gått, till exempel två år. Vissa långivare, till exempel FHA, kommer att bedöma hypotekslånsförsäkringen som en engangsbelopp och kapitalisera den i lånebeloppet.

Det finns sätt att undvika att betala för PMI. En är att inte låna mer än 80% av fastighetsvärdet när man köper ett hem; den andra är att använda hemfinansieringsfinansiering eller en andra inteckning för att erhålla de medel som behövs över 80% LTV.Det finns många program som tillåter detta, men den vanligaste kallas en 80-10-10 inteckning. De 80 står för LTV för den första hypotekslånen, de första 10 står för LTV för den andra hypotekslånen, och den tredje 10 representerar det kapital som låntagaren har i hemmet. Även om kursen på den andra hypotekslånet blir högre än den första, blandad, bör den inte vara mycket högre än priset på ett 90% LTV-lån och för de flesta kommer det att bli billigare än att betala för PMI.

Detta är ett exceptionellt alternativ för låntagare som vill betala hemma tidigt eftersom de kan påskynda betalningen av den andra hypotekslån och eliminera den delen av skulden snabbt. Som en tumregel bör PMI undvikas om det är möjligt eftersom det är en kostnad som inte har någon fördel för låntagaren.

Skuldtjänstens täckningsgrad (DSCR) bestämmer en låntagares förmåga att betala kostnaden för hypotekslånet. Genom att dela en låntagares månatliga nettoresultat som är tillgängligt för att betala hypotekskostnader med hypotekskostnaderna, kan långivare bedöma sannolikheten för att en låntagare kommer att göra default på hypotekslånet. De flesta långivare kommer att kräva DSCR på mer än en. Ju större förhållandet är desto större är sannolikheten för att en låntagare kommer att kunna täcka lånekostnader och ju mindre risk långivaren tar på sig. Ju större DSCR är, desto mer sannolikt kommer en långivare att förhandla om lånesatsen, eftersom låntagaren till och med till lägre pris får en bättre riskjusterad avkastning. Av den anledningen borde låntagare försöka hitta någon form av kvalificerad inkomst som de kan när de förhandlar med en hypotekslån. Ibland kan ett extra deltidsjobb eller annat inkomstgenererande företag skilja skillnaden mellan kvalificerad eller ej kvalificerad för ett lån eller få bästa möjliga skattesats.

Fixed vs Floating Rate Mortgages
En annan sak att tänka på när du handlar för ett inteckning är om du vill få en fast ränta eller flytande ränta. En fast ränta är en där kursen inte ändras under hela lånets löptid. Den uppenbara fördelen med att få ett lån med fast ränta är att låntagaren vet vad de månatliga lånekostnaderna kommer att vara för hela låneperioden. En rörlig hypotekslån, t.ex. en räntebärande inteckning eller en realkreditlån (ARM), är utformad för att hjälpa förstahandsköpare eller personer som förväntar sig att deras inkomster stiger väsentligt under låneperioden. (För mer information, se Hypotek: Fast Rate Versus Adjustable-Rate .) När man undersöker vilken typ av inteckning som ska gå med det är det värdefullt att jämföra räntorna. En bra resurs för att jämföra priser är en inteckningslänk.

Räntebärande lån tillåter vanligtvis låntagare att få lägre inledningsräntor under lånets första år, vilket gör det möjligt för dem att kvalificera sig för ett större lån än om de hade försökt få ett dyrare fastränta. Trots att förmånen kan vara bra, innebär dessa lån en betydande risk för de låntagare vars intäkter inte växer i takt med ränteförändringen.Den andra nackdelen är att i de flesta fall är kursförändringen inte känd i början av lånet eftersom det vanligtvis är knutet till en viss marknadsränta som bestäms i framtiden.

De vanligaste typerna av armband är en en, fem eller sjuårig ARM. Den initiala räntan är normalt fastställd under en tidsperiod, varefter den återställs periodiskt, ofta varje månad. När en ARM återställs, anpassas den till marknadsräntan, vanligtvis genom att lägga till en viss förutbestämd spread (procent) till rådande skattesats. Även om de flesta ARM-kontrakt på kontrakt endast kan öka med så mycket, när en ARM justerar, kan det sluta bli dyrare än det rådande fasträntepantlånet för att kompensera långivaren för att ha erbjudit en lägre skattesats under introduktionsperioden. (För att lära mer om riskerna med justerbara hypotekslån, läs ARMed And Dangerous .)

Räntefria lån är en typ av ARM där låntagaren är ansvarig för att endast betala ränta och inte huvudansvarig under introduktionsperioden tills lånet återgår till ett fast, huvudbetalande lån. Sådana lån kan vara mycket fördelaktiga för första gången låntagare eftersom bara betalande ränta avsevärt minskar den månatliga kostnaden för upplåning och gör det möjligt för en att kvalificera sig för ett mycket större lån. Men eftersom låntagaren inte betalar någon huvudstol under den inledande perioden ändras inte saldot på lånet förrän låntagaren börjar betala tillbaka huvudstolen.

Låntagare måste väga fördelen av att få ett större lån med risken. Räntorna flyter vanligtvis under den räntefria perioden och anpassas ofta i takt med förändringar i marknadsräntorna. Låntagare måste också stå inför risken att deras disponibla inkomster inte kommer att stiga tillsammans med den möjliga ökningen av låneutgifterna. (Räntefria lån kan vara fördelaktiga, men för många låntagare representerar de en fälla. Läs Räntebindande lån: Hemfria eller hemlösa? )

Bottom Line
Om du tittar att hitta en bostadslån för första gången finns det några saker som kan göras för att minska svårigheten att sortera genom alla finansieringsalternativ. Det bästa sättet är att ta lite tid att bestämma hur mycket hem du faktiskt har råd med och finansiera därefter. Husägare som har råd att lägga ned en betydande summa eller som har tillräckligt med inkomst för att skapa en hög täckningsgrad kommer att ha den mest förhandlingsstyrka med långivare och de mest finansieringsalternativ. De som pressar för det största lånet kommer utan tvekan att få en högre riskjusterad ränta och kan då behöva hantera hypotekslån med fast ränta och privat hypotekslån. En bra inteckning mäklare eller inteckning banker bör kunna hjälpa dig att styra dig genom alla olika program och alternativ, men ingenting kommer att tjäna dig bättre än att veta vad du vill och vad du äntligen kan leva med.