Fler och fler människor tittar utomlands för fritidshus, hyresintäkter och platser att bosätta sig vid pensionering - oavsett om det är fem eller 30 år bort. Skattefördelarna med att äga fastigheter i utlandet liknar dem som äger hemma, med några undantag.

Fördelarna fastighetsägare kommer från USA, skatterätt beror på hur fastigheten används. Om du bor i hemmet, kan du till exempel dra av ränteintäkter och fastighetsskatt i allmänhet. Om fastigheten används för hyresintäkter kan du fortfarande dra av räntekostnader och egendomsskatter plus att dra av ett antal andra utgifter, inklusive egendoms- och ansvarsförsäkring, reparations- och underhållskostnader samt lokala och långa resekostnader i samband med att du behåller fastigheten .

Läs vidare för att se hur USA: s skattelagstiftning behandlar utländsk äganderätt, samt skattemässiga konsekvenser av att sälja fastigheten.

Egenskap för personlig användning

Om du använder fastigheten som ett andra hem - inte som en hyra - kan du dra av ränteintäkter precis som du skulle för ett andra hem i USA. Detta inkluderar att kunna dra av 100% av Räntan du betalar upp till $ 1. 1 miljon skuld som säkras av ditt första och andra hem (det är det totala beloppet - det är inte 1 miljon dollar för varje egendom). Du kan också dra av fastighetsskatt på din andra och, för den delen, så många fastigheter som du äger. Som med en primär bostad, kan du inte skriva ut kostnader som verktyg, underhåll eller försäkring om du inte kan hävda hemavdragsavdraget. För mer, se Skatteavbrott för andrahemande ägare och Hur kvalificeras för hemskattavdrag .

Hyresfastighet

Skattereglerna är mer komplicerade om du får hyresintäkter på fastigheten. Olika regler gäller beroende på hur många dagar varje år hemmet används för personligt istället för hyresanvändning. I allmänhet faller du i en av tre kategorier:

1. Du hyr ut hemmet i 14 eller färre dagar . Hemmet kan hyras till någon annan i upp till två veckor (14 nätter) varje år utan att behöva anmäla denna inkomst till IRS. Även om du hyr ut det för $ 5 000 per natt behöver du inte rapportera hyresintäkten så länge du inte hyrde i mer än 14 dagar. Huset anses vara en personlig bostad, så att du kan dra av ränteintäkter och fastighetsskatter enligt standardhemmet för hemmet, men inte uthyrningsförluster eller utgifter.
2. Du hyr ut hemmet i 15 eller flera dagar och använder den under färre än 14 dagar eller 10% av de dagar hemmet hyrdes ut. I det här fallet betraktar IRS hemmet en hyresfastighet och hyresverksamheten ses som en verksamhet.Du måste anmäla alla hyresintäkter till IRS, men den goda nyheten är att det här medger att du kan dra av hyreskostnader, såsom hypotekslån, fastighetsskatt, reklamkostnader, försäkringspremier, verktyg och avgifter som betalas till fastighetschefer. En anmärkningsvärd skillnad mellan en hyresfastighet hemma och ett utomlands: Din bostad utomlands avskrivs över en 40-årig period, i stället för den nuvarande 27,5 år för inhemska bostadsfastigheter. I båda fallen avskriver du bara värdet på strukturen (byggnaden). du kan inte avskriva värdet på marken.
3. Du använder fastigheten i mer än 14 dagar eller 10% av de totala dagarna som hyrdes. I det här fallet anses din egendom vara ett personligt boende, och reglerna för personligt bruk gäller. Du kan dra av bostadsränta och fastighetsskatt, men du kan inte dra av hyreskostnader eller förluster. Tänk på: Om en familjemedlem använder huset (t.ex. din make, syskon, föräldrar, morföräldrar, barn och barnbarn), räknas det som en personlig dag om du inte samlar in en rättvis hyreskostnad.

Försäljning av fastigheten

Om du säljer ditt hem utomlands, motsvarar skattebehandlingen att du säljer ett hem i USA - och skiljer sig beroende på hur fastigheten användes. Om du bodde i hemmet i minst två av de senaste fem åren, kvalificeras den som din primära bostad och du kan utesluta upp till 250 000 000 kronor av kapitalvinster (eller upp till 500 000 USD för gifta skattebetalare) från försäljningen. Denna uteslutning av primärt hemförsäljning gäller inte om hemmet inte var ditt primära bostad, i så fall kommer du att vara skyldig i den vanliga kapitalvinstskatten.

Om du säljer en uthyrningsobjekt i USA kan du göra en 1031-utbyte (även kallad en lika vänlig utbyte), där du byter ut en uthyresfastighet för en annan egendom av samma eller stort värde, på en skatteuppskjuten. Många investerare använder denna typ av transaktion för att undvika att betala kapitalvinstskatt.

En betydande skillnad i skattebehandlingen av hushållet mot utländsk egendom är emellertid att egendomen i USA inte anses vara lika snäll mot någon egendom utomlands. U. S. avsnitt 1031 tillåter endast inhemska och inhemska och utländska och utländska utbyten. USA anser att någon egendom utanför USA är lika snäll med någon annan liknande egenskap utanför USA, så det är möjligt att 1031 byta ut ett hus i Panama för en annan i Panama, eller Ecuador eller Costa Rice, för den delen. Det kan bara inte betraktas som likartat med någon egendom i USA.

Dubbelbeskattning

Om du använder ditt hem utomlands som uthyrningsobjekt, kommer du att vara skyldig skatt i det land där fastigheten är belägen. För att förhindra dubbelbeskattning kan du ta en skattekredit på din amerikanska skattedeklaration för eventuella skatter som du betalat till utlandet med avseende på hyresintäkterna. Det finns dock högsta möjliga skattekredit, men du kan inte ta kredit för mer än beloppet av USA: s skatt på hyresintäkten, efter avdrag för kostnader.

Förutom att ta en skattekredit för alla betalda hyresskatter kan du också hävda en utländsk skattekredit om du säljer fastigheten och betalar kapitalvinstskatt i utlandet.

Bottom Line

När du köper utomlands måste du vara extra försiktig med planering och detaljer. Många länder har regler och regler om vem som kan äga en egendom och hur den kan användas. Om du köper ett hem utomlands, se till att transaktionen genomförs så att den skyddar dina egendomsrättigheter. I Förenta staterna får husägare titeln till fastigheten; Denna skillnad är inte lika tydlig i alla länder.

Också vara medveten om att du som utländsk ägare kan behöva ange ett antal skatteformulär, beroende på din exakta situation. Om du till exempel hyr ut ditt hem utomlands och öppnar ett bankkonto för att hämta hyran måste du ange en FBAR-blankett (Rapport om utländsk bank och finansiell bokföring) om det totala värdet av alla dina konton är $ 10 000 eller mer "på vilken som helst given kalenderdag. " Andra former inkluderar formulär 5471 - Information Return of U. S. Personer med respekt för vissa utländska företag (om din egendom hålls i ett utländskt företag); och formulär 8858 - Information Retur av USA Personer med respekt för utländska borttagna enheter (om din offshore egendom hålls i en utländsk LLC).

Eftersom utländsk äganderätt och skattelagstiftning är komplicerad och ändras från tid till annan, skydda dig själv genom att samråda med en kvalificerad skattrevisor och / eller fastighetsmäklare både utomlands och i USA.