Har du bestämt dig för ett nytt hem som du ska göra ett erbjudande på? Eller kanske du planerar att refinansiera en befintlig inteckning, och bestämmer vad du vill att din månatliga inteckning betalning ska vara. Att välja hur mycket man ska betala varje månad är ett bra ställe att börja. Det är en av de första frågorna som en bilförsäljare kommer att fråga när du går på deras parti, och med alla nya typer av inteckningar är det nu en fråga som kan ställas av många hypotekslån.

AD:

Innovativa hypotekslån, ibland kallade exotiska hypotekslån, har funktioner som gör att låntagare kan minimera sina månatliga betalningar tidigt i hypotekslånet i utbyte mot högre betalningar på vägen. De flesta låntagare tror att de kommer att refinansiera sina hypotekslån eller flytta innan de högre betalningarna sätts in. Men ett missförstånd om riskerna i samband med dessa inteckningar kan leda till ekonomisk stress eller till och med katastrof. (För att läsa mer om hur man handlar för ett hus, se: Förstå hypotekslånsstrukturen , Shopping för ett hypotekslån och Gör ett riskbaserat hypoteksbeslut .)

AD:

I denna artikel kommer vi att diskutera mekaniken för hypotekslån med låga initiala betalningar och de användningar och risker som är förknippade med dessa inteckningar.

Hur mycket?

Så, vad vill du att din månatliga betalning ska vara?

För att hjälpa dig att bestämma, låt oss ta en titt på fyra vanliga kategorier av dessa lån: fastränta räntebärande lån, justerbara räntefria lån, fast ränta utbetalade lån och betalningsalternativ ARM.

AD:

Räntebärande inteckningar tillåter låntagaren att betala endast räntekostnaden för den utestående huvudbalansen på hypotekslånet. Detta är en enkel beräkning som görs genom att dividera räntan med 12 (månader) och multiplicera det numret med den huvudsakliga saldot på hypotekslånet. När en räntebetalning görs finns det ingen avskrivning på hypotekslånet (den huvudsakliga balansen i lånet är inte reducerad).

Räntebärande inteckningar finns i både fastränta och justerbara lån (ARM). En 30-årig fastränta har vanligen en 10-års räntefri period, varefter det månatliga betalningsbeloppet räknas om, så att inteckningslånet kommer att fullt ut avskrivas över återstående löptid.

Månadsjustering och 5-6 ARM är populära intresse-bara justerbara hypotekslån. Månadsjustering av ARM har vanligtvis en 10-års räntefri period, varefter det månatliga betalningsbeloppet omräknas så att inteckningslånet kommer att fullt ut avskrivas under återstående löptid. 5-6 ARM har en räntefri period som endast varar för den femåriga fastränteperioden. Efter den femåriga räntebindningsperioden börjar räntesatsen inte justeras enligt index plus en marginal (den fullt indexerade räntan), men den månatliga betalningen måste omräknas så att inteckningslånet kommer att fullt ut avskrivas över återstående löptid.5-6 armband kallas 5-6 eftersom räntan justeras var sjätte månad på 5-6 ARM i motsats till var 12: e månad (årligen) som ses i en 5-1 ARM. (För att läsa mer om ARM, se: Hypotekslån: Fast Rate Versus Adjustable Rate , ARMed And Dangerous och Amerikanska dröm- eller hypoteksmardröm? ) > Negativa avskrivningar Hypotekslån

Negativa avskrivningar på hypotekslån tar minskningen av den obligatoriska månatliga betalningen ett steg längre än en räntebärande inteckning. Negativa avskrivningar på hypotekslån tillåter låntagare att göra en betalning som är mindre än räntebetalningen. När den betalningen är gjord, skapas uppskjuten ränta. Beloppet av uppskjuten ränta som skapas varje månad läggs sedan till den huvudsakliga saldot på hypotekslånet - därav namnet negativa avskrivningar.

Figur 2 illustrerar hur en negativ avskrivningslån fungerar. Lägg märke till hur huvudbalansen ökar varje månad med beloppet av uppskjuten ränta - med undantag för månad ett.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 2

Negativa avskrivningar på hypotekslån kommer också i både fastränta och justerbara räntor.

Fastränta eller Graduerade Hypotekslån

Lån med fast ränta med negativa avskrivningar kallas ofta utexaminerade betalningslån. Räntesatsen för en utbetalad hypotekslån fastställs under lånets löptid, men lånet har ett schema över initiala betalningar som börjar med ett belopp som är mindre än en räntebärande betalning (negativ avskrivning skapas) och ökar till dess att betalningen blir tillräckligt stor för att fullt ut avskriva lånet under resterande löptid. Se figur 3 nedan.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 3

Justerbar ränta eller betalningsalternativ Hypotekslån

Negativa amorteringslån med justerbar ränta kallas i allmänhet betalningsalternativ ARM. Ett betalningsalternativ ARM är det mest komplexa av populära hypoteksprodukter. För ett betalningsalternativ ARM, beräknas en initial "minsta betalning" baserat på en tillfällig startränta. Denna tillfälliga startfrekvens varar från en till tre månader. Under denna tillfälliga startränteperiod är den månatliga betalningen som gjorts av låntagaren en fullt avdragsgivande betalning.

Efter utgången av den tillfälliga starträntan har låntagaren fortfarande möjlighet att göra en betalning som motsvarar den betalning som beräknades utifrån den initiala starträntan (minimibeloppet), men den faktiska räntan på hypotekslånet blir den fullt indexerade räntan. Det är hög sannolikhet att minsta betalningen blir mindre än den räntebetalande betalningen. Därför skapas uppskjutna räntor och läggs till den huvudsakliga saldot på hypotekslånet.

Förändringen av den fullt indexerade räntan bestämmer den ränta vid vilken uppskjuten ränta läggs till huvudbalansen. (Den kurs vid vilken negativa avskrivningar skapas.) Om det inte var tillräckligt komplext, finns det vanligtvis en avsättning i hypotekskontraktet som säger att minsta betalningen kommer att öka med 7% eller 7.5% årligen. Och i slutet av fem år kommer hypotekslån att "omarbetas".

När hypotekslån omräknas omräknas sina månatliga betalningar så att inteckningslön kommer att betalas ut vid slutet av återstående löptid. Den nya månatliga betalningen baseras på den fullt indexerade räntesatsen vid den tid hypotekslånet omarbetas. Denna betalning blir den nya minsta betalningen, och cykeln startas om igen.

Obs:

Betalningsalternativ ARM har en "negativ avskrivningsgräns" som säger att om den utestående huvudbalansen i hypotekslån når en viss procent av hypotekslånets ursprungliga huvudbalans (vanligtvis 110-125%), är en "oförskjuten omarbetning "kommer att utlösas. Fördelarna och riskerna

Det finns många anledningar till att hypotekslån för hypotekslån införs av konsumentlån och finansiella planerare. De har alla risker, men dessa inteckningar kan gynna vissa låntagare:

Fördelar

På högkostnadsområden är räntefria och negativa avskrivningar populära. De ger ett sätt för en låntagare att ha råd med ett trevligare hem (med förbehåll för godkännandebestämmelser).

• Räntefri och negativ avskrivningslån kan vara ett alternativ för någon som kommer att öka sin inkomst under de kommande åren.
• Räntefria och negativa avskrivningar kan vara lämpliga för någon som har oregelbunden inkomst, till exempel en årlig bonus som utgör en stor andel av sin inkomst.
• Vissa finansiella planerare uppmanar låntagare att minimera sina hypotekslån tidigt i livet och investera skillnaden mellan en räntebärande eller negativ avskrivning av hypotekslån och en fullt avdragsränta betalning.
• Risker

De flesta låntagare av räntefri och negativ avskrivningslån räknar med hushållens prisuppskattning för att göra det irrelevant att de inte betalar ner eller ökar huvudbalansen i sina inteckningar. Att göra orealistiska antaganden om den framtida bostadsprisökningen är mycket riskabelt.

• Justerbara räntefria och negativa avskrivningar är föremål för stor betalningschockrisk. Med andra ord kommer de månatliga betalningarna att öka med design och kan öka med oförutsedda belopp eller i oförutsedda tider.
• Minimera en månatlig hypotekslån för att göra investeringar skapar risker. I allmänhet är räntefria och negativa avskrivningarslån utformade som femåriga produkter. Fem år är alldeles för kort av en tidshorisont för att påta sig en stabil avkastning på aktiemarknaden. Med andra ord, då hypotekslån planeras refinansieras fem år på vägen, är aktiemarknaden för volatil att säga att en tillräcklig avkastning kommer att ha intjänats under de fem åren för att täcka räntan på hypotekslånet.
• Bottom Line

Det handlar inte bara om den första månatliga betalningen av räntefria och negativa avskrivningar. Konsumenterna behöver förstå mekaniken för att identifiera och mäta riskerna i samband med räntefria och negativa avskrivningar.Först då kan en konsument göra ett välinformerat, utbildat val om att välja en inteckning. Ett bra sätt att göra ett välgrundat val är att använda en lönekalkylator som den nedan för att bestämma de tillgängliga priserna.