Köpa lyxfastighet: hur privat?

SÄG HEJ TILL MIN NYA LÄGENHET (Februari 2025)

SÄG HEJ TILL MIN NYA LÄGENHET (Februari 2025)
AD:
Köpa lyxfastighet: hur privat?

Innehållsförteckning:

Anonim

Ett nytt amerikanskt finansministeriums pilotprogram som är utformat för att identifiera individer som köper dyra fastigheter i alla kontanta erbjudanden, trots att ett skalföretag - detta kan vara ett sätt att tvätta pengar - kommer att påverka alla som använder denna teknik för att skydda deras integritet. Just nu testas programmet bara på två områden, men det kan väl gå nationellt. Här är vad potentiella köpare av fastbiljett fastigheter behöver veta.

AD:

I mitten av januari utfärdade USA: s skatteavdelning: Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) "Geographic Targeting Orders" (GTOs) som tillfälligt kräver att amerikanska titelsförsäkringsbolag identifierar och rapporterar till FinCEN själva "Fördelaktiga" ägare bakom skalbolagen brukade betala alla kontanter (inklusive kassörskontroller) för high-end bostadsfastigheter.

Ett titelselskap som lämnar falsk information eller inte följer, skulle kunna få straff, enligt Stephen Hudak, en talesman för FinCEN. För att vara uppenbart innebär GTO inte på något sätt några negativa resultat från FinCEN avseende titelföretag. Snarare, som FinCEN uttalade i ett pressmeddelande, uppskattar "biståndet och samarbetet mellan försäkringsbolagen och den amerikanska marktitelföreningen att skydda fastighetsmarknaden mot missbruk av olagliga aktörer. ”

AD:

Ett pilotprogram

För närvarande gäller kravet på två av landets största nav för rikedom - Manhattan i New York City och Miami-Dade County i Florida - för fastigheter som säljs på eller över $ 3 miljoner respektive $ 1 miljon. Pilotprogrammet, som började den 1 mars, löper 180 dagar till och med 27 augusti. Om FinCEN konstaterar att ett betydande antal fastighetsförsäljningar innebär misstänkta pengar kommer det att utveckla permanenta rapporteringskrav över hela landet.

AD:

Vad som ledde till dessa nya rapporteringskrav är oro för att köp av alla pengar - de som gjorts utan bankfinansiering - "kan genomföras av personer som försöker dölja sina tillgångar och identitet genom att köpa bostadsfastigheter genom aktiebolag eller andra opaka strukturer ", enligt ett pressmeddelande från FinCEN.

"Du kan spendera mycket pengar för att köpa ett hus, och då kan du sälja det huset ett år senare", säger Heather Lowe, en advokat med Global Financial Integrity, en Washington, DC-baserad forsknings- och rådgivande organisation som analyserar olagliga finansiella flöden, i en intervju med NPR. "Och helt plötsligt är alla pengarna helt rena pengar.

Kontroll av smutsiga pengar

En undersökning av New York Times fann att sedan 2000 var 44% av fastighetsförsäljningen rikstäckande värderad till 5 miljoner dollar eller mer involverade skalföretag.På marknader som Manhattan och Los Angeles är siffran ännu högre. Justitiedepartementet i USA har varnat för att anonyma skalföretag är det mest använda systemet för tvättning av brottsliga intäkter.

När lån är inblandade i fastighetsaffärer måste banker och statssponsorerade företag (GSE) redan anmäla någon verksamhet som anses vara misstänkt. Men anonyma köpare som betalar pengar har historiskt flög under radaren. Som ett resultat har praxis blivit ett populärt sätt för människor och organisationer från hela världen att rengöra sina smutsiga pengar.

"Under åren har våra regler utvecklats för att göra den normala hypoteksmarknaden mer transparent och mindre gästfri mot bedrägerier och penningtvätt", säger FinCEN-direktören Jennifer Shasky Calvery. "Men kontantinköp presenterar ett mer komplext gap som vi försöker adressera. Dessa GTOs kommer att producera värdefulla uppgifter som hjälper till med brottsbekämpning och informerar våra bredare ansträngningar för att bekämpa penningtvätt inom fastighetsbranschen. "

Konsekvenserna

Flyttet kommer att påverka miljarder dollar i fastighetsaffärer. På Manhattan fanns det exempelvis 1 045 bostadsförsäljning prissatta uppåt på 3 miljoner dollar under andra halvåret förra året - värt ungefär 6 dollar. 5 miljarder totalt, enligt fastighetsdatabolaget PropertyShark.

Programmet kommer sannolikt att rusa fastighetsbranschen, som under de senaste åren har haft en byggboom som i ökad utsträckning har stärkts av rika, anonyma köpare som använder skalföretag. Innan kravet trätt i kraft till och med tidigare i månaden, hade medlemmarna i fastighetssamhällena i Manhattan och Miami börjat utforska sätt att skjuta reglerna - inklusive att använda halmköpare, förbi titelförsäkring och kanske den enklaste lösningen, väntar helt enkelt till augusti 28 att köpa.

En annan angelägenhet från branschen är att kraven kommer att driva lyxförsäljning från målta städer - Manhattan och Miami för nu - och till närliggande marknader, som Broward och Palm Beach län i Florida och över floden till Brooklyn i New York. Och vissa oroar sig för att kraven kommer att tvinga utländska köpare att ta sina dollar någon annanstans, vid en tid då utländska köpare pool redan har krympt på grund av svaga utländska valutor.

Det kan också vara svårt att ta reda på vem som står bakom ett skalföretag: Köpare kan maskera sina identiteter bakom lagret på lager av skalföretag och genom att använda namnen på advokater eller annan platshållare "nominerade" istället för egna namn.

National Association of Realtors (NAR) stöder dock flytten som ett "rimligt" tillvägagångssätt för att bekämpa penningtvättproblemet, samtidigt som det konstateras att "fastighetsmäklare och mäklare inte kan upptäcka penningtvätt eftersom fonderna Inblandade i fastighetsaffärer hanteras genom reglerade finansinstitut. "NAR har arbetat med FinCEN för att skapa frivilliga riktlinjer för fastighetsmäklare att känna igen tecken på penningtvätt, och har delat informationen med sina medlemmar via webbplatsen, workshops vid nationella möten och i olika publikationer.

Bottom Line

Om FinCENs program gör vad det är tänkt att göra - spricka ner på penningtvätt - det kommer att utökas över ytterligare fastighetsmarknader och på längre sikt. Medan allt krångel över kravet i stor utsträckning har varit från advokater och mäklare, har backlash från köpare - den grupp som borde betyda mest - varit nästan obefintlig. "Jag har inte haft någon som kommer till mig och säger" Åh, jag vill inte avslöja mitt namn ", säger Nelson Gonzalez, senior VP med Esslinger-Wooten-Maxwell (EWM), ett bostadsfastighetsföretag i Miami Beach, till The Real Deal-tidningen. För närvarande kan köpare av lyxfastigheter förbli hemlighetsfulla, så länge de inte planerar att köpa på Manhattan eller Miami.

Du kanske också är intresserad av Tips för att köpa lyxfastigheter och Investera i lyxfastigheter .