Fastighetsinvesteringar (REITs) har etablerat sig som ett medel för den mindre investeraren att direkt delta i den högre avkastningen som genereras av fastighetsfastigheter. Tidigare betraktades dessa förtroende som mindre avkastningar av investeringsinstitut i samma kategori som energi eller andra sektorsrelaterade förtroende som hade skapats, men när Global Industrial Classification Standard gav REITs status som en separat tillgång klassen reglerna ändrats och deras popularitet ökade.

I den här artikeln kommer vi att förklara hur REITs fungerar och undersöka de unika skatteimplikationer och besparingar de erbjuder till vanliga investerare. (För att börja med en översikt över dessa tillgångar och vad de kan göra för din portfölj, se REIT-vägen .)

REITs grundläggande egenskaper REITs är en pool av fastigheter och inteckningar bundna ihop och erbjuds som säkerhet i form av fondförvaltningsinstitut. Varje enhet i en REIT representerar en proportionell andel av ägandet i var och en av de underliggande egenskaperna. REITs på NYSE har en marknadsandel på 423 miljarder dollar. Under 2011 handlades nästan 140 REITs aktivt på New York Stock Exchange och andra marknader.

SE: Utforska fastighetsinvesteringar

Vanligtvis är REITs mer värdefulla än tillväxtorienterade och består huvudsakligen av små och medelstora innehav.

IRS kräver att REITs betalar ut minst 90% av sina inkomster till andelsägare (motsvarande aktieägare). Detta liknar företag, och innebär att REITs ger högre avkastning än de som vanligtvis finns på de traditionella räntemarknaderna. De tenderar också att vara mindre volatila än traditionella aktier eftersom de svänger med fastighetsmarknaden. (För mer information om REIT-värdering, se Grundläggande värdering av en förmögenhetsinvestering för fastigheter .)

Tre typer REITs REITs kan delas upp i tre kategorier: REITs, REITs, REITs och hybrid REITs.

• Equity REITs - Dessa förvaltar egna och / eller hyresfastigheter och samlar hyresintäkter, utdelningar och realisationsvinster från fastighetsförsäljning. Den trefaldiga inkomstkällan gör den här typen väldigt populär.
• REITs för hypotekslån - Dessa förtroende har större risk på grund av deras exponering för räntorna. Om räntorna stiger, kan värdet på reinlånslånet minska avsevärt. (För mer information, se Bakom dina hypoteser .)
• Hybrid REITs - Dessa instrument kombinerar de två första kategorierna. De kan vara antingen öppna eller slutna (liknar öppna och slutna fonder), har ett begränsat eller obestämt liv och investerar i antingen en enskild grupp av projekt eller flera grupper.

Beskattning vid förtroendet Nivå
REITs måste följa samma regler som alla andra investeringsinstitut.Det innebär att REITs måste beskattas först på förtroendenivå och sedan till mottagare. Men de måste följa samma metod för självbedömning som företag. Så, REITs har samma värderings- och bokföringsregler som företag, men i stället för att gå igenom vinster skickar de kassaflödet direkt till andelsägare.

Det finns några extra regler för REITs bortom reglerna för andra investeringsinstitut. De är:

1. Hyresintäkterna behandlas som affärsinkomst till REITs eftersom regeringen anser att hyra är verksamheten för REITs. Det innebär att alla kostnader relaterade till hyresverksamhet kan dras av samma sak som företagskostnader kan skrivas av av ett bolag.
2. Vidare beskattas nuvarande inkomst som delas ut till andelar, men om intäkterna distribueras till en icke bosatt mottagare, måste denna inkomst vara föremål för 30% källskatt för vanliga utdelningar och 35 % kurs för realisationsvinster, såvida inte satsen är lägre enligt avtalet.

För alla praktiska ändamål är REITs generellt befriade från beskattning på förtroendenivå så länge de distribuerar minst 90% av sin inkomst till sina andelar. Men även REITs som följer denna regel står fortfarande inför företagsbeskattning på eventuell kvarvarande inkomst.

Beskattning till U nitholders
De utdelningar som REIT utfärdar beskattas till innehavaren som vanligt inkomst - om inte de anses vara kvalificerade utdelningar som beskattas som realisationsvinster. I annat fall kommer utdelningen att beskattas vid unitholderens högsta marginalskattesats.

En del av de utdelningar som REITs betalar kan också utgöra en obeskriven kapitalavkastning som inte bara minskar enhetsinnehavarens skattepliktiga inkomst i det år utdelningen erhålls utan också beskattar skatter på den delen tills kapitaltillgången är såld. Dessa betalningar minskar också kostnadsbasen för unitholder. De obeskattade delarna beskattas då som antingen långsiktiga eller kortfristiga realisationsvinster / förluster.

Eftersom REITs sällan beskattas på förtroendenivå kan de erbjuda relativt högre avkastning än aktier, vars emittenter måste betala skatt på företagsnivå innan de beräknar utdelning.

Exempel - Beräkning av innehavare av skattesatser Jennifer beslutar att investera i en REIT som för närvarande handlar på $ 20 per enhet. REIT har medel från verksamhet på $ 2 per enhet och fördelar 90% eller $ 1. 80 av detta till unitholdersna. Men $ 0. 60 per enhet av denna utdelning kommer från avskrivningar och andra utgifter och anses vara en obetald kapitalavkastning. Därför är endast $ 1. 20 ($ 1, 80 - 0, 60) av denna utdelning kommer från det faktiska resultatet. Detta belopp kommer att beskattas till Jennifer som vanlig inkomst, med kostnadsbasen reducerad med $ 0. 60 till 19 $. 40 per enhet. Som tidigare sagt kommer denna minskning i basen att beskattas som antingen en lång eller kortfristig vinst / förlust när enheterna säljs.

Bottom Line De unika skattefördelarna som erbjuds av REITs kan översättas till överlägsen avkastning för investerare som söker högre avkastning med relativ stabilitet.Teoretiskt sett är det möjligt för en unitholder att uppnå en negativ kostnad bas om enheterna hålls under en tillräckligt lång tidsperiod. Medan detta inte är vanligt, bör potentialen för att uppnå en möjlig vinst eller förlust på detta sätt klart förstås av investerare.