När de korta räntorna stiger, känner hyresgästen med justerbar räntesats (ARM) smärtan. Bäst lämpad för rika investerare som vill frigöra pengar som kan sättas i arbete och tjäna en avkastning som är högre än räntan på hypotekslånet, har dessa lån istället använts för att hjälpa mindre rika husägare att köpa hem de verkligen inte har råd med. Här förklarar vi varför att lita på dessa lån kan vara ett allvarligt problem och hur du kan undvika riskerna med ARM.

Kvantifiering av problemet
Federal Reserve, Alan Greenspan, nuvarande före detta ordförande, kommenterade i början av 2005: "Människor når för att kunna betala priserna för att kunna flytta till en Hem." Ingenstans är situationen mer uppenbar än i Kalifornien (staten har några av landets dyraste fastigheter), särskilt i San Francisco Bay-området, där mer än 50% av de hem som köpts sedan 2003 köptes med räntebärande lån, enligt LoanPerformance.

Bostadsboomen i USA har orsakat prisstigningar. Enligt uppgifter från Federal Housing Finance Board (FHFB) är köpeskillingen för det genomsnittliga hemmet nu $ 283, 800. Generellt sett har de flesta potentiella husägare råd att låna en fastighet som kostar mellan 2 och 2. 5 gånger deras brutto årlig inkomst. Efter denna formel, en familj som vill köpa den $ 283, 800 hem borde tjäna mellan $ 113, 520 och $ 141, 900 per år. I själva verket rapporterar USA: s folkräkningsbyrå att medianhushållsinkomsten 2003 (det senaste året för vilket data finns tillgängligt) var 43 $, 318.

En titt på siffrorna och det är direkt uppenbart att ett hushåll som tjänar medianinkomsten inte har råd att köpa det "genomsnittliga" huset. För att övervinna detta hinder har ett ökande antal homebuyers vänt sig till justerbara räntor. Dessa hypotekslån ger upphovsräntor som är lägre än de priser som finns tillgängliga via fastränta. Den låga räntan garanteras under en viss tidsperiod - ofta en, tre, fem, sju eller 10 år - innan den justeras. När de korta räntorna stiger kommer hypotekslånerna att höja sina priser också för att återspegla deras ökade kapitalkostnad. (För ytterligare insikt om hur du hanterar din inteckning, se Betala av ditt hypotekslån och American Dream or Mortgage Nightmare? Varför ARM är Risky

Husägare som tog ut ARMs för att kunna ha råd med det maximala huset på en minsta betalning kan vara för en obehaglig överraskning. Medan justeringsräntorna är fullständigt avslöjade före inköp, misslyckas många köpare att överväga framtida konsekvenser. Detta är särskilt sant med räntebindande inteckningar. Liksom andra ARM, ger räntefria inteckningar en viss tidsperiod, där betalningen endast består av ränta på lånet.Husägare dra nytta av en låg betalning, men lånets ränta kan stiga i framtiden - och lånets huvudstol måste återbetalas också. Slutresultatet kan vara ful.
Till exempel, på ett $ 150 000 räntebärande lån (femårigt ARM) till 6% ränta, skulle din betalning vara 750 dollar per månad (($ 150, 000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Men fem år senare måste du börja betala huvudmannen. Även om du hade turen att ha samma ränta, skulle betalningen nu öka till 966 USD. 45 per månad, eftersom lånets löptid nu bara är 25 år.

Beräkning

Här är en sammanfattning av beräkningen, där m är den motsvarande månatliga sammanslagningsgraden, k är den citerade räntan på hypotekslånet och X är månadsbetalningen: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , så (1 + m) 6 = [1 + k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Vi kan sedan lösa den månatliga betalningen X : 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Så, X = $ 966. 45. Obs: Antalet perioder som används i denna beräkning är lika med 12 månader per år gånger 25 år i hypotekslånet Var inte rädd av matematik! De flesta hypotekslånsgivare ger hypotekslånsräkare på deras hemsida. Om din hypotekslån inte ger rätt räknare, kolla in vår hypoteksläkare. Du kan undvika dessa komplicerade beräkningar genom att helt enkelt skriva in ränta kvar på hypotekslånet, räntesatsen och antalet år kvar på hypotekslånet, och det kommer att göra matte för dig.

Återgå till vårt exempel, om den ursprungliga 6% räntan hoppade bara 1%, din betalningen skulle vara $ 1, 060. 17. För att jämföra, om du hade tagit ut ett traditionellt 30-årigt fastränta lån, skulle betalningen ha varit 899 $. 33 -

och du skulle ha byggt lite eget kapital över de senaste fem åren av betalningar. (För mer information om lån jämförelse, se Hypotek: Fast Rate Vs Adjustabl e-rate .) Det är inte att säga att ARM, även intresserade endast ARM, är inte värdefulla verktyg. Om du inte planerar att stanna i fastigheten i mer än ett par år kan ARM hjälpa dig att få ett bra ställe att bo till ett rimligt pris. Om du är välbärgad och investeringskunnig kan ARM-enheter också vara ett bra verktyg. En räntebärande inteckning på en $ 1 miljoner hypotekslån med 6% räntesats resulterar i en utbetalning på $ 5 000 per månad jämfört med $ 5, 995. 51 för en 30-årig fast ränta. Det är nästan $ 1 000 per månad som kan sättas på plats någon annanstans. Men medan det här kan vara en bra strategi för den välbärgade, räddar den genomsnittliga husägaren i allmänhet bara några hundra dollar per månad och har förmodligen inte möjlighet att göra den besparingen till en investeringsavkastning som gör risken och brist på eget kapital värt besväret.

Slutsats - Undvik problem

I en stigande räntemiljö är det en tvivelaktig strategi att ta på en ARM, och det kan vara särskilt farligt att ta ut en intresseanmälan. Eftersom du inte bygger eget kapital kommer din betalning sannolikt att öka när du refinansierar.När du lägger till i kostnaden för värme, vatten, el och andra kostnader som är förknippade med bostadsägande, kan kostnaderna snabbt överväldiga en blygsam budget. För att undvika problem, ta ett konservativt tillvägagångssätt.
Om du inte har en ARM, ta inte en i en stigande räntemiljö. Om du gör det och du planerar inte att betala av huset någon gång snart, överväga refinansiering. Tänk också på att många långivare kommer att bevilja lån för upp till 40% av din bruttoinkomst, men försiktiga låntagare bör försäkra sig om att huvudstol, ränta, skatter och försäkringar i ditt hem inte överstiger 28% av din bruttoinkomst. Oavsett vilken väg du väljer, gör din forskning och planera klokt för att säkerställa att du hanterar din inteckning och din inteckning hanterar dig inte. När allt kommer omkring är det förarmat.

För en one-stop-butik på subprime, justerbara hypotekslån och subprime-nedbrott, kolla in

Subprime Mortgages Feature .