Är du intresserad av att köpa en fixer-övre, men har inte pengar att ombygga det? Eller kanske har du sparat pengar för ombyggnad, och du har hittat ett hus du älskar, men din långivare tillåter dig inte att köpa det eftersom huset inte anses vara beboelig utan toaletter. Det finns alltid fastigheter på marknaden som inte upprätthölls av kontantbandade tidigare ägare, behandlades dåligt av hyresgäster eller avsiktligt skrotades av formareägare som stängdes av. Ska inte det finnas ett sätt för någon som du att fixa upp dessa grannskaps ögon och få dem tillbaka till livet?

En gåva från regeringen

Det finns ett sätt att köpa en fixer-övre, och det kommer till dig av den federala regeringen. Federal Housing Administrations rehab-lånprodukt, FHA 203 (k) -lånet, var utformat för individer som vill rehabilitera eller reparera ett skadat hem, så att de kan bo i den som sin primära bostad. Dessa lån godkänns av regeringen att uppmuntra långivare att erbjuda vad som annars skulle anses vara en riskabel låneprodukt. På grund av risken och kostnaderna är rehab-projekt hanteras normalt av professionella fastighetsinvesterare som kan köpa fastigheter med kontanter och därför inte behöver någon bank att godkänna fastigheten.

I den här artikeln beskrivs hur mycket pengar du behöver spara, de två olika typerna av 203 (k) lån, kvalificerade fastigheter, stödberättigande reparationer och mer, kort sagt, vad du behöver veta för att se om den här typen av lån är rätt för dig. (För bakgrundsavläsning, se: Försäkringslån för federala bostadsautoriteter .)

Hur mycket pengar du behöver

Med FHA 203 (k) lånet kan du inkludera de pengar som behövs för reparationer och relaterade utgifter (material och arbete) i lånet. Om du ville köpa ett hem där köket hade rippats ut, skulle du kunna inkludera priset på nya skåp, bänkskivor, golv, kylskåp, spis, ugn, mikrovågsugn, diskbänk, diskmaskin, skräpavfall och kostnaden att designa, tillåta och installera allt. Lånet kan också innehålla en reservfond på 10-20% för kostnader utöver dina reparationsuppskattningar. Du kan också få upp till sex månaders värde av hypotekslån som ingår för att täcka hypotekslån medan du renoverar bostaden så att du inte behöver göra en dubbel bostadsbetalning.

Typer av 203 (k) Hypotekslån

Det finns två typer av FHA 203 (k) -lån: regelbundet och strömlinjeformat (även kallat "modifierat"). Regelbunden är för fastigheter som behöver strukturella reparationer. strömlinjeformad är för dem som behöver endast icke-strukturella reparationer. Endera kan användas för köp eller refinansiering.

För det vanliga 203 (k) inköpslånet är det högsta hypotekslånet baserat på det lägsta av fastighetsvärdet, plus rehab kostnader eller 110% av fastighetens förväntade värde efter rehab.Det betyder att du inte vill köpa ett hus med ett värde av 150 000 dollar om det behövdes 25 000 dollar i reparationer om du inte hade extra $ 10 000 i kontanter eftersom det mest du kunde låna skulle vara $ 165, 000 (110% av $ 150, 000). Det strömlinjerade lånet gör det möjligt för hemmaköpare att lägga till högst $ 35.000 till inköpspriset för att betala för förbättringar. (För att lära dig mer, se: Lån: Hur mycket kan du bedöma? )

Naturligtvis har du i alla fall inkomst för att stödja hypotekslånet - du kan inte bara ta ut ett lån för en viss summa eftersom huset garanterar det.

Stödberättigade egenskaper

FHA 203 (k) lån är avsedda för ägarboende, inte investerare. Följande typer av fastigheter är berättigade:

• Enfamilj till familjer med fyra familjer
• Befintlig konstruktion som har genomförts under minst ett år
• Teardowns, så länge som en del av befintlig grund kommer att förbli > Ett befintligt hus som flyttas till en ny stiftelse
• Bostadsdelen av en blandad användning (kommersiell / bostadsfastighet)
• FHA-godkända lägenheter
• Med så många kvalificeringsegenskaper, nästan alla kan hitta rätt egendom som kommer att kvalificera sig för ett 203 (k) lån.

Finansieringsvillkor och tillåtna rehabiliterings- och reparationsutgifter

Oavsett vilket arbete du tror kanske huset behöver, har långivaren och FHA sina egna krav som du också måste träffas. US Department of Housing and Urban Development (HUD) "kräver att fastigheter finansierade enligt detta program uppfyller vissa grundläggande energieffektivitet och strukturella standarder" att "överensstämma med HUDs minimala fastighetsstandarder (24 CFR 200. 926d och / eller HUD Handbook 4905. 1 ) och alla lokala koder och förordningar. "

Energieffektiviseringsstandarderna omfattar blandning, isolering och ventilation samt att använda rätt värme- och luftkonditioneringssystem för hemmet. Hemmet är också skyldigt att ha rökdetektorer intill varje sovande område.

Du kan bli förvånad över olika reparationer och förbättringar som kan finansieras med 203 (k) -lånet. Dessa inkluderar, men är inte begränsade till, följande:

målning

• rumstillägg
• däck
• uteplatser
• platsbedömning och dränering
• badrumsmodellering
• avsluta en vind eller källare
• strukturella förändringar och reparationer
• lägga till eller minska antalet enheter i en bostad (t.ex. enfamilj till duplex)
• nya sidor
• andra berättelser tillägg
• eliminering av blybaserade färgproblem
• värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem (VVS)
• VVS
• takläggning
• golv
• energibesparing
• Handikapptillgänglighet
• FHA tillåter inte "lyxartiklar" som tennisbanor, simbassänger, badtunnor och grillgropar som finansieras med ett 203 (k) lån, men vissa saker som du kanske tycker om som lyxiga badkar, till exempel bubbelbadkar, är faktiskt tillåtna. Prata med din långivare om de specifika förbättringar du vill göra för att se vad du kan finansiera.
• Slutför Rehab

När du har slutfört köpet och hemmet är ditt, kan du börja reparera och ombygga. FHA kräver att alla reparationer ska slutföras inom sex månader, men långivare kan kräva en kortare tidsram.

Du börjar börja göra inteckningslån direkt så som du skulle på något hem. När allt äger du, det spelar ingen roll om du inte bor i det ännu. Men som tidigare nämnts kan du finansiera dina första hypotekslån.

Rehab och reparationspengar placeras i ett spärrkonto och släpps ut när arbetet är färdigt och inspekterat för att säkerställa HUD-godkännande. HUD måste också godkänna den färdiga produkten när allt arbete har slutförts.

Problem att undvika

Många långivare gör inte FHA 203 (k) lån, vare sig de inte vet hur eller inte vill göra det extra pappersarbetet. Att arbeta med en långivare som inte har erfarenhet av FHA 203 (k) lån är något du borde undvika - processen är komplex nog som den är. Ge inte själv huvudvärk genom att arbeta med någon som inte vet vad de gör.

Se till att du inte överinvesterar i hemmet - spendera inte så mycket på reparationer och förbättringar att du inte kommer att kunna återhämta dina kostnader om du säljer huset en dag. Titta på de genomsnittliga försäljningspriserna för inredningsbara hem i ditt grannskap och försök att placera ditt hem inom detta område. Du vill inte äga ett hem på $ 300 000 i ett bostadsområde på 200 000 000 bostäder eftersom de flesta som har råd med 300 000 000 hem kommer att vilja bo i ett trevligare stadsdel där alla bostäder är jämförbart värderade.

Nackdelar

FHA 203 (k) lån har en längre stängningsperiod än andra typer av lån. De brukar ta 60 till 90 dagar att stänga, jämfört med de 30 till 45 dagarna som är gemensamma för andra lån, inklusive vanliga FHA-lån. Om du har bråttom att flytta är 203 (k) -lånet inte produkten för dig. Du kan också förvänta dig att betala en högre ränta på grund av den ökade risken i samband med hemförbättringslån. (För mer, kolla in

Lånepoäng - Vad är poängen?

) Dessa lån är också mer arbete för långivare och kräver specialkreditkunskap, så det kan vara svårare att hitta en långivare som kommer att arbeta med du. Applikations- och renoveringsprocesserna är mycket arbete för husägare, och det är mycket områkrati. Vissa låntagare har rapporterat förseningar i att ta emot sina rehab-medel, vilket ger ytterligare stress till processen. Bottom Line

Även om det kan vara mer arbete att hitta en långivare som gör FHA 203 (k) lån och för att slutföra både ansöknings- och renoveringsprocessen, kan extraansträngningen betala sig. Denna låneprodukt kan göra det möjligt för dig att köpa det perfekta huset som bara behöver lite rekonditionering för att kunna leva igen. Det kan också göra det möjligt för dig att göra språnget från att hyra till bostadsägande eftersom det kanske finns en fixer-övre där ute i ditt prisklass när det inte finns några inbyggda färdiga hem du har råd med. (För mer, se

Är du redo att köpa ett hus?

)