När du köper en bostadsrättslägenhet, radhus eller annan typ av egendom i en planerad utveckling, såsom en uthyrd markfastighet eller en gated community, är du skyldig att gå med i gemenskapens husejareförening (HOA) och betala månatliga eller årliga HOA avgifter för underhåll av gemensamma utrymmen och byggnaden. Om du funderar på att köpa en av dessa typer av fastigheter, borde du vara medveten om följande nio saker om husägarnas föreningar och hur de fungerar innan du köper.

Handledning : En stegvis steghandledning för att köpa ett hem

HOA Basics

Låt oss först titta på vad HOAs handlar om. HOA avgifter varierar ofta från $ 200 till $ 400 per månad. Ju mer exklusiva byggnaden och ju fler bekvämligheter den har, desto högre är bostadsrättsföreningsavgifterna sannolikt. Förutom månatliga avgifter, om en större kostnad som ett nytt tak eller en ny hiss uppkommer och det inte finns tillräckligt med medel i HOA: s reserver att betala för det, kan föreningen ta ut en extra bedömning som kan komma i tusentals dollar.

Eftersom flera parter bor i samma byggnad eller komplex, måste alla boende i bostadsrätter och townhomes vara lika ansvariga för att upprätthålla gemensamma områden som landskapsarkitektur, hissar, simbassänger, klubbhus, parkeringsgarage, fitness rum, trottoar, säkerhetsgrindar, takläggning och byggnadsexterior. Många av dessa typer av gemensamma utrymmen, som pooler och tennisbanor, finns också i underavdelningar av enfamiljshus. Oavsett om HOA reglerar en byggnad, såsom en lägenhet eller stadsbostad, eller ett grannskap med enskilda hus, bidrar HOA-avgifter till att upprätthålla livskvaliteten för gemenskapens invånare och skydda fastighetsvärden för alla ägare.

Förutom att upprätthålla gemensamma områden fastställer HOAs också vissa regler som alla invånare måste följa kallade överenskommelser, villkor och restriktioner (CC & R). I en gemensam byggnad kan regler omfatta vilken färgdörr du kan ha, oavsett om du får torka din tvätt ute, oavsett om du kan ha en parabolantenn, storleken och typen av husdjur tillåtna osv. På många sätt liknar dessa regler de typer av regler som bostadsinvånare måste följa.

I en underavdelning med enskilda bostäder kan regler omfatta vilken färg du kan måla ditt hem, den yttre landskapsarkitekturen du kan göra, vilka typer av fordon du kan parkera på gatan eller i din uppfart (till exempel inte RVs) tillåten typ och höjd av staket och restriktioner på fönsterhöljen för fönster som vetter mot gatan. Om du vill göra något som skiljer sig från dessa regler måste du övertyga HOA om att ge dig en varians, vilket förmodligen osannolikt är.Oavsett var du bor, kommer du sannolikt att bli föremål för stadförordningar och restriktioner i samband med användningen av din egendom. HOAs lägger till ytterligare ett lag av restriktioner, och eftersom deras medlemmar är mer benägna att veta vad du gör är HOA sannolikt att tillämpa reglerna. Så, låt oss ta en titt på några av de regler och regler du behöver veta innan du bestämmer dig för att bli medlem i en av dessa samhällen.

Vad du behöver veta

Även om det finns lagar som reglerar HOAs beteende, kan dessa föreningar fortfarande ha en stark inverkan på dina rättigheter som husägare. Innan du köper en fastighet i ett community som har en HOA ska du:

1. Läs HOAs regler.

Du kan eventuellt hitta en HOAs CC & Rs online samt information om vad som händer om du bryter mot en regel. Se till att all online information är aktuell. Om du inte hittar den här informationen online, fråga din fastighetsmäklare om att skaffa dessa dokument till dig eller kontakta HOA själv. Var särskilt uppmärksam på regler om böter och huruvida HOA kan utesluta på din egendom för utebliven betalning av HOA-avgifter eller böter som härrör från CC & R-överträdelser. Läs också om processen för att ändra eller lägga till regler, och om HOA-möten hålls i taget kan du delta om du vill göra det. Om reglerna är för restriktiva, överväga att köpa någon annanstans.

2. Se till att det hem du vill köpa inte redan följer HOA-reglerna.

Att köpa i ett befintligt problem kan vara huvudvärk, så ta reda på vad reglerna är och om du skulle behöva göra ändringar i hemmet för att följa.

3. Bedöm miljöpraxis.

Om miljövänligt boende är viktigt för dig, var medveten om att vissa HOA kan diktera att man använder gödselmedel, bekämpningsmedel, sprinklersystem och allt annat som krävs för att hålla din gräsmatta perfekt. De får inte tillåta xeriscaping (en miljövänlig form av landskapsarkitektur) och kan begränsa trädgårdsstorleken, förhindra kompostbunkar och förhindra att du installerar solpaneler. Om dessa saker är viktiga för dig, se till att du först kontrollerar böterna.

4. Tänk på ditt temperament.

Är du den typ av person som hatar att få veta vad man ska göra? Om så är fallet kan det vara en mycket frustrerande upplevelse för dig att bo i ett samhälle med en HOA. En av de största fördelarna med husägare är möjligheten att anpassa och ändra fastigheten för att passa dina behov, men HOA-regler kan verkligen störa detta.

5. Ta reda på avgifter.

Avgifterna skiljer sig åt för varje gemenskap. På grund av detta borde du vara säker på att fråga din HOA följande frågor:

• Hur ställs HOA-avgiftshöjningarna in?
• Hur ofta uppstår ökningar, och hur mycket har de historiskt sett höjts?
• Kan du få en tryckt historia av HOA-avgifter per år under de senaste 10 åren?
• Hur stor är HOA: s reservfond?
• Anmäl dig också efter en särskild bedömning som gjorts tidigare och fråga om några speciella bedömningar planeras inom en snar framtid.Observera att skalfördelar kan medföra att specialbedömningar är högre i mindre HOA.
• Ta reda på vad månadsavgifterna täcker . Kommer du fortfarande betala extra för skräpupphämtning? Är kabel ingår?

Jämför avgifter för komplexet eller kvarteret du överväger medeltalet i området. Tänk på att du måste betala för fritidsfaciliteter om du använder dem eller inte. Ta reda på timmarna för bekvämligheter som pooler och tennisbanor. Kommer du att vara i dessa timmar, eller kommer du att betala för faciliteter som du aldrig kommer att kunna använda? Var medveten om att HOA kan ha regler om hur många gäster som kan använda gemensamma faciliteter. Om gästrestriktionerna är svåra, glöm det att du har tänkt på det inbäddade poolpartiet.

6. Försök få en kopia av minuter från det senaste mötet eller gå in på ett HOA-möte innan du köper.

Mötesminuten kan vara mycket berättande om HOA: s politik. Några frågor att fråga är:

• Vad är nuvarande och tidigare konflikter?
• Vad är processen för att lösa några konflikter?
• Har HOA stämt någon? Hur blev det löst?

Var uppmärksam på eventuellt drama. Strömresor och småpolis kan vara ett problem i vissa HOAs. Prata med några av byggnadens nuvarande ägare, om möjligt - helst de som inte är på HOA-styrelsen och som bott i byggnaden i flera år. Prata med HOA-presidenten och få en känsla för om du vill att den här personen ska fatta beslut om vad du kan göra med din egendom. Om ett privat företag hanterar HOA, undersök det innan du köper. Vissa HOAs drivs professionellt, men det är vanligt att föreningar hanteras genom att bygga invånare som fyller ställningen som frivilliga. Även om du gillar det nuvarande HOA-styrelsen eller förvaltningsbolaget, kan det ändras efter att du flyttat in och du kan sluta få något helt annat än vad du förväntade dig.

7. Titta på underhantering.

Inte alla HOA är överhanterade. Det motsatta problemet kan vara en HOA där ingen verkligen bryr sig och där ingen är intresserad av att upprätthålla byggnaden, reparera, höra bosatta klagomål eller vara på tavlan. Invånarna kan helt enkelt vända sig som HOA-president eller slumpmässigt utse någon, så var beredd att tjäna i den här rollen om du vill eller inte om det är fallet med din gemenskaps HOA.

Det här är också en bra tid att kolla in några restriktioner som hindrar dig från att hyra ut din egendom eller det gör det svårt för dig att göra det. Om din egendom är understyrd kanske du inte har något problem, men om du har en hyperaktiv chef kan det vara en helt annan historia.

8. Ta reda på vilken typ av katastrofförsäkring som HOA har på byggnaden.

Det här är särskilt viktigt om du funderar över ett köp eller köp av bostäder och bor i ett område som är utsatt för översvämningar, jordbävningar, snöstormar, bränder, tornador, orkaner eller någon annan typ av naturkatastrof - och det är praktiskt taget var som helst.

9. Tänk på hur stor inverkan av HOA-avgifter på dina kort- och långsiktiga finanser är.

En lägenhet med höga HOA avgifter kan kosta dig lika mycket som huset du inte tror du har råd med.

Bottom Line

Husägare föreningar kan vara din bästa vän när de förhindrar din granne från att måla sitt hus neonrosa, men din värsta fiende när de förväntar sig att du utför dyrt underhåll i ditt hem som du inte tror är nödvändigt eller föreskriva regler som du finner för restriktiva. Innan du köper ett fastighetsobjekt till HOAs regler och avgifter, se till att du vet exakt vad du får in. Sedan, när du väl har hittat ditt drömgemenskap, använd en resurs som en hypoteksläkare för att säkra en gynnsam inteckning.