Fastighetsinvesteringar (REITs) är en relativt liten investeringskategori; det fanns bara 123 aktier i realtidsindex i FTSE NAREIT-indexet, vilket omfattar alla REITs som handlas på NYSE, NASDAQ och AMEX-börserna under fjärde kvartalet 2011. Men även om REIT-investeringsuniverset är litet innehåller det många underkategorier och inom dessa underkategorier är varje REIT unik.

TUTORIAL: Utforska fastighetsinvesteringar

"REITs verkar ofta enkla men är väldigt komplexa investeringar", säger Mike Maynes, en Boca Raton, Fla. -baserad Certified Financial Planner. De "kan spela en meningsfull roll i en investeringsportfölj genom att tillhandahålla en icke-korrelerad tillgång, inkomst och eventuellt kapitaluppskattning", tillägger Maynes. Han säger att de flesta tillgångstilldelningsmodellerna kräver att investerare lägger 1 till 7% av sina medel i REITs.

Om du vill lägga till REIT i din portfölj, läs vidare. Denna artikel kommer att beskriva nyckelfunktionerna i tre underkategorier av eget kapital REIT: industriella REITs, multifamily REITs och hotel REITs. (Läs om ännu mer REIT-val i 5 Typer REITs och hur man investerar i dem .)

Industriella REITs Industriella REITs, betraktas som en undersektor av industri- / kontorskategorin, utgör cirka 7% av de egna kapitalföretagen som ingår i FTSE NAREIT-indexet. Industrial REITs förvärvar, äger och hanterar industriella egenskaper, såsom lager, distributionscenter, tillverkningscentra, flex / kontorsbyggnader, outvecklade markområden, affärsparker och högteknologiskt utrymme.

Industriella REITs beskrivs av antalet ägda ägodelar, antalet kunder / hyresgäster de har, antalet platser de är verksamma i och antalet hyrbara kvadratmeter de äger. För att uppnå diversifiering kommer en industriell REIT ofta att ha innehav som omfattar olika geografiska platser, industrier och hyresgäster.

Industrial REITs väljer ofta geografiska platser som är strategiskt placerade för distribution. Järnvägar, flygplatser, hamnar och stora motorväxelväxlingar betraktas som element i ett strategiskt läge, eftersom de underlättar förflyttningen av varor. REITs lokaliserar också sina innehav i geografiska områden som fungerar bra ekonomiskt. REIT-chefer ser på vad som driver ekonomierna i sina målstäder och bedömer om efterfrågan på industriella fastigheter sannolikt kommer att växa, förbli stabil eller minska under kommande år. De kan ytterligare fokusera på marknader som uppfyller en lägsta befolkningströskel eller som har en viss industriell fastighet. Platser med begränsat industriområde, som överskrider begränsad tillgång och begränsad konkurrens, är också ett plus.

Hyresgästerna i industriella REIT-fastigheter är brett, men de kan vara i konstruktion, teknik, mat, dryck eller informationsteknik.Andra möjliga hyresgäster är tillverkare, transportföretag, logistikleverantörer och återförsäljare. Nationella och internationella företag tenderar att göra önskvärda hyresgäster, eftersom de är etablerade, beprövade företag som sannolikt kommer att betala hyran.

Genom att äga olika egenskaper med olika hyresgäster kan en industriell REIT skydda sig mot svängningar i hyresintäkter som orsakas av en nedgång i en viss region eller industri. Förskjutning av hyresavslutningsdatum för portföljens fastigheter skyddar också REIT mot en plötslig inkomstförlust om en massa fastigheter skulle gå ledigt på en gång. Egenskaper som är flexibla och kan vändas från en användning till en annan kan också hjälpa en industriell REIT att behålla sin inkomstström genom att göra lediga fastigheter omsättbara för en bredare mängd potentiella hyresgäster. (För mer om att analysera denna typ av investering, läs Hur man bedömer en fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) .)

Multifamily REITs De flesta bostads REITs är multifamilj REITs, även kallade REITs för lägenhet. Från och med fjärde kvartalet 2011 var 15 av 123 aktier REITs eller 12% multifamilj REITs. Lägenheten REITs karaktäriserar sig genom antalet egenskaper de äger och antalet enheter som dessa egenskaper innehåller.

En lägenhet REIT äger en portfölj av hyresfastigheter. Dessa är vanligtvis stora bostadsfastigheter, till exempel mellanhus och höghus, studenthem och bostadshus. Många familjeegenskaper har ofta hundratals bostadsutrymmen på en enda fastighet. Några multifamilyutvecklingar har till och med tusentals enheter. Vissa lägenheter REITs är "fullt integrerade", vilket innebär att de inte bara äger fastigheter utan även utvecklar, ombygger och hanterar dem.

Multifamily REITs hämtar sina prestationer från hyrespriser och beläggningsgrader. Som sådan ser flerfamiljens REITs att investera i marknader med stark ekonomisk tillväxt och höga inträdeshinder, och de är klara för att dra nytta av befolkningsskift, till exempel den åldrande babyboomergenerationen som går in i äldreboende och Generation Y flyttar ut från sina föräldrar "hem och in i lägenheter. Ny hushållsformation innebär också ökad efterfrågan på bostäder.

Sysselsättning är en annan grund för multifamilj REIT-prestanda. Om det inte finns några jobb i en viss stad, kommer det att bli en minskad efterfrågan på bostäder. Å andra sidan kan stramare inkomster förbättra efterfrågan på hyresbostäder jämfört med ägda bostäder och hjälpa multifamilj REITs om hyra är billigare än att äga. Som sagt, på vissa marknader, som Washington, D.C, kommer människor att hyra utifrån valet, även om det är billigare att äga, på grund av flexibiliteten som hyran erbjuder. Tillsammans med Manhattan, Washington är D. C. en av de största flerfamiljshusmarknaderna i USA, baserad på den totala försäljningsvolymen för flerfamiljsenheter. I allmänhet är lägenhetsmarknader starkast på öst- och västkusten, så några flerfamiljiga REITs koncentrerar sina innehav i dessa områden.

Många multifamily REITs fokuserar på avancerade och lyxiga fastigheter som attraherar hyresgäster av hög kvalitet och stöder dyrare hyror. Att äga sådana egenskaper innebär i allmänhet att REITs måste hantera bekvämligheter som klubbhus, simbassänger, gym, spelrum och affärscentra som ingår i high-end-egenskaper. Men avancerade bekvämligheter kan hjälpa till att behålla hyresgäster, även när de köper är billigare. För samma månadsbetalning kan det vara möjligt att hyra en mycket trevligare plats än man kunde köpa.

En risk för multifamilj REITs är en inkomstförlust om den inte kan behålla nuvarande boende och locka nya. Det kan hända om bostadskonkurrens gör en annan typ av bostad eller en konkurrerande fastighet mer attraktiv. Lägre bostadspriser kan också påverka flerfamiljens REITs negativt eftersom hyresgäster väljer att bli husägare. Detta skifte kan minska hyror och beläggningsgrader för flerfamiljshus. Plana eller minskade löner kan också stava problem eftersom det begränsar fastighetsägarnas förmåga att hyr ut hyror.

Multifamily REITs anses vara ett bra sätt att diversifiera sina fastighetsinvesteringar, eftersom när bostadsägandet minskar ökar hyra och lägenheterna REITs fungerar relativt bra. Faktum är att vissa bostadsanalytiker trodde att flerfamiljens REITs gynnades av bostadsbubblingen som utestängningar, deprimerade priser och snäv finansiering gjorde att hyra mer attraktiv än att köpa. Enligt National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), när hyrorna stiger, kommer de extra intäkterna vidarebefordras direkt till aktieägarna, eftersom REITs måste utbetala 90% av skattepliktig inkomst som utdelning.

I stället för att äga en lägenhetsbyggnad, investerar i en lägenhet REIT ger mycket större diversifiering över olika fastigheter och geografiska områden, samt tidsbesparingar och professionell fastighetsförvaltning.

Hotell REITs Hotell REITs, inte överraskande, egna hotellfastigheter och är också kända som logi eller utväg REITs. Från och med fjärde kvartalet 2011 var 14 av dessa REITs offentligt handlade på FTSE NAREIT-indexet. Liksom multifamilj REITs beskrivs hotell REITs av antalet fastigheter och antalet rum de äger.

Det finns många olika typer av hotellfastigheter som ett hotell REIT kan äga, inklusive begränsad service, full service, utväg, konferenscenter, svit och flygplatsfastigheter. Du kan bli förvånad över att lära dig att vissa hotellfastigheter som drivs under de populära Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood och Fairmont varumärkena ägs av hotell REITs. REITs kan också ha ett joint ventureintresse på hotell, i stället för att slutföra ägandet.

Hotel REITs härleder värdet från det underliggande värdet av de hotellfastigheter som REIT äger och av den inkomst som genereras av dessa fastigheter. Hotellintäkterna påverkas av konsument- och affärsbehovet för resor och logi, rumspriser, beläggningsgrad och efterfrågan på olika egendomar och rumstyper (t.ex. högre, nedre ände). Ett hotell REIT kan också tjäna pengar genom att licensiera ett hotellmärke.Detta kan hjälpa ett hotell REIT diversifiera sin inkomstström och minska investeringsrisken. Förvärv av hotell med nationellt varumärkesnamn kan vara ett hotell REIT-investeringsstrategi.

Investerare brukar använda medel från verksamheten (FFO) och justerade medel från verksamheten (AFFO) för att utvärdera REIT-resultatet. En unik finansiell mätning som används i hotell REIT ekonomisk analys för att utvärdera prestanda för enskilda hotellfastigheter och jämföra prestanda bland olika egenskaper, är intäkter per ledigt rum vilket multiplicerar hotellets beläggningsgrad med sin genomsnittliga dagliga rumspris.

Nästa steg
Att bestämma vilken kategori eller underkategorier REIT ska investera i är bara ett första steg.

"Investerare bör väga olika faktorer när man väljer ett REIT som är rätt för sin investeringsplan, inklusive förtroendets erfarenhet och år av framgångsrik affärsverksamhet, rekord, arkivering, skuld, generellt rykte och beskattning på REIT", säger David B . White, JD, CPA, CLU, ChFC och Davids president. B. White Financial i Detroit, Mich.

Han föreslår också att investerare tittar på medel från verksamheten för att säkerställa att REIT fullt ut täcker utdelningsutbetalningen, och det finns fortfarande fler faktorer att överväga.

"Investerare bör vara uppmärksamma på flera potentiella fallgropar när de investerar i REITs, inklusive spridda material, brist på fullständigt upplysningar i försäljningsförloppet, brist på likviditet och långsiktigt innehav av investeringar. Investerare bör också se upp för utdelning som kan skäras, speciellt om FFO inte täcker utdelningen, "tillägger White.

Bottom Line REITs erbjuder investerare ett bekvämt och billigt sätt att få exponering för en mångfaldig grupp av fastighetsinnehav. Som en unik tillgångsklass som rör sig olika från aktier och obligationer, gör de ett logiskt tillägg till en portfölj. (Läs mer REIT-sättet och Grunderna för REIT-beskattning .)