Även om det finns många sätt att bedöma effekterna av bostadsrätterskostnader, är det en av de mest intuitiva metoderna att bestämma husägarens jämnviktsfrekvens. I denna artikel avses med jämnvikten hur mycket inköpspriset för ett nytt hem kommer att behöva uppskatta årligen för att täcka kostnaderna för att äga hemmet. I den här artikeln visar vi hur du använder en praktisk metod för att bedöma effekten av dina bostadsrätterskostnader.

AD:

Förutsättningar
För att illustrera denna metodologi görs följande husägare antaganden:

• Husägaren är singel.
• Husägaren är i 28% federal inkomstskatt konsolen.
• Hyresägaren köper ett nytt hem för $ 225 000.
• Hyresgästen gör en 5% nedbetalning och erhåller ett fast räntelån på 6,25%.
• Husägaren kommer att bo i hemmet i sju år.

AD:

Hushållens antaganden som används i illustrationen spelar en viktig roll i värderingsprocessen. Om en husägare väljer att använda denna metodik måste han eller hon därför justera dessa antaganden för att återspegla sina unika förhållanden och utgifter. Under alla omständigheter, om denna metod följs och de korrekta justeringarna görs, borde husägare kunna bestämma hur mycket deras hem kommer att behöva uppskatta varje år för att täcka kostnaderna för att äga sina hem.

AD:

Kostnad för bostadsägande
För att påbörja denna process är det viktigt att vara medveten om de primära utgifter som påverkar värdet av ett hem. För den typiska husägaren omfattar dessa kostnader:

1. Hemunderhåll
2. Naturkatastrofförsäkring
3. Privat hypotekslånsförsäkring
4. Mäklaravgifter
5. Slutkostnader
6. Fastighetsskatt
7. Hypotekränta.

För att bestämma hur dessa kostnader påverkar värdet på ett hem, måste vi uttrycka varje kostnad som en procentandel av heminköpspriset. Genom att utvärdera utgifterna på detta sätt kan vi bestämma hur mycket hemmet kommer att behöva uppskatta varje år för att kompensera dessa utgifter. (För mer information, se Förminska ditt hem för att minska kostnaderna och Lån: Hur mycket kan du bedöma? )

Låt oss titta på slutresultatet (i Figur 1 nedan ) och sedan arbeta oss igenom varje kostnad en efter en.

Källa: Troy Adkins

1. Hemunderhållskostnader
Utgifter för hemunderhåll omfattar utgifter för reparation, skadedjurskontroll, husrengöring, skorstensrengöring, rengöring av rännor och nackspetsar, landskapsplanering, underhåll av gräsmatta och hemskydd. (För att spara pengar på hemkostnader, se Femton försäkringspolicyer du behöver inte , Utökade garantier: Ska du ta betet? och Fem pengarbesparande shoppingtips < .) Tips

: Även om dessa kostnader kan minimeras genom att köpa ett nytt hem rekommenderar många experter att budgetera 1% av hemmaköpspriset varje år för att täcka kostnaderna för dessa utgifter. 2. Fastighetsförsäkring

Försäkringspremier för täckning mot vissa naturkatastrofer som brand, översvämning, tornador, jordbävningar eller orkaner kan kosta 0. 55% av bostadspriset. Därför skulle bostaden behöva uppskatta i värde med detta belopp varje år för att kompensera dessa utgifter. Nu är det tydligt att kostnaderna för naturkatastrofförsäkringar varierar väsentligt beroende på det geografiska område där hemmet ligger. Oavsett lokalen kan mekaniken i detta koncept anpassas av läsaren för att bestämma hans eller hennes jämnvikt. (Läs mer om detta ämne i
Försäkringstips för husägare .) 3. Private Mortgage Insurance

Privata inteckning försäkringar (PMI) debiteras till husägare som misslyckas med att sätta ner minst 20% av sitt hem köpeskilling som säkerhet för ett lån. Husägare debiteras detta belopp varje år för att skydda långivaren mot standard. I Figur 1 har vi antagit att huseieren kommer att göra en 5% nedbetalning och att PMI-försäkringen kommer att kosta 0. 5% av bostadspriset. Som sådan kommer PMI-utgiften att höja den önskade årliga bostadsuppskattningsgraden direkt med detta belopp. (För mer information om PMI, se
Sex skäl att undvika Privata Hypotekförsäkringar .) 4. Mäklarkostnader

Mäklarkostnader betalas vanligtvis av husägaren till en fastighetsmäklare för hjälp med att sälja hemmet. I denna analys antog vi att husägare kommer att betala fastighetsmäklaren en 6% provision. Men eftersom transaktionskostnaderna är en engångskostnad och vi försöker bestämma hur mycket hemmet kommer att behöva uppskatta varje år för att kompensera denna kostnad, måste vi sprida mäklarkommissionen över den beräknade tidsperioden hemmet är förväntas vara ägd. För denna analys använder vi en branschvänlig standard på sju år. Genom att sprida mäklarkostnaden under denna tidsperiod bestämde vi oss för att ett hem måste uppskatta värdet varje år med 0,86% för att kompensera kostnaden för dessa utgifter.
5. Slutkostnader

Slutkostnader är andra utgifter som måste ingå i vår modell. Dock är stängningskostnader svårare att jämföra med hemköpspriset, eftersom dessa kostnader tenderar att vara närmare kopplade till andra faktorer. För denna illustration antog vi att huseieren kommer att betala en avgift på 3 000 USD vid den tidpunkt då hemmet köptes. Om man antar att inköpspriset för hemmet är $ 225 000, skulle stängningskostnaderna omvandlas till en utgift på 1,3%.
Slutkostnader är en engångsutgift, men de bör fördelas över hur lång tid hemmet ägs i samband med denna övning. Som tidigare förklarats gör vi justeringen eftersom vi försöker bestämma hur mycket hemmet kommer att behöva uppskatta varje år för att täcka denna engångskostnad. Efter det sjuåriga antagandet om bostadsägande som användes i denna analys skulle stängningskostnader öka den årliga jämnviktsräntan med 0.19%. Vi inser att stängningskostnaderna beror på den institution som tillhandahåller lånet. Därför måste effekterna av dessa utgifter skräddarsys av husägaren för att noggrant kunna bestämma dess inverkan på hans eller hennes egen jämnvikt.

6. Fastighetsskatt

Under 2007 var medianbeskattningsgraden i USA cirka 0,93% av bostadspriset. Därför skulle ett hem behöva uppskatta med 0,93% för att kompensera dessa utgifter. De nuvarande bestämmelser som anges i USA: s inkomstskattskod tillåter emellertid att skattebetalningar är avdragsgilla för beräkning av skattepliktig inkomst. Om man antar att husägaren befinner sig i den 28% federala inkomstskattefästet och att inköpspriset för hemmet är 225 000 dollar, skulle skatteavdragsförmånen i samband med fastighetsskattebetalningar minska den nödvändiga hemuppskattningsgraden med 0. 26% .
Denna fastighetsskatteavdragsfaktor bestäms genom att multiplicera fastighetsskatten och det belopp som betalas för hemmet av husägarens federala inkomstskattesats och sedan dela resultatet med inköpspriset för hemmet. Återigen, för att tillämpa denna metodik, måste effekterna av fastighetsskattefaktorn justeras för att spegla den individuella husägarens federala inkomstskattesats. (För mer information om fastighetsskatt, se

Fem tricks för att sänka din fastighetsskatt .) 7. Räntekostnad

Vi antar att en fast ränta på ett hypotekslån är 6, 25% och att 95% av hemmet kommer att köpas med skuldkapital (med 5% nedbetalning). Till följd av detta kommer effekten av eget kapital som görs genom nedbetalningen att minska räntekostnaden från 6-25% till 5,94%. eftersom endast 95% av $ 225 000 hem belastas med 6 25% ränta.
Liksom fastighetsskatt är räntekostnaden också en kvalificerad skatteavdrag. Hyresgästen borde betala omkring 13 $ 359 i ränta under det första året och, förutsatt att husägaren befinner sig i en 28% inkomstskattskonsol, skulle ränteskattskölden vara 3 USD 741. Detta belopp beräknas genom att multiplicera räntekostnaden husägaren kommer att betala det första året av husägarens inkomstskattesats.

Eftersom icke-husägare är berättigade till ett standardavdrag vid fullgörandet av federala inkomstskatter bör fördelen med att äga ett hem endast omfatta den del av inkomstskattskölden som ligger över de bidragsberättigade federala avdragsbeloppen som beviljas icke-husägare . För denna illustration har vi antagit att husägaren är singel, och är därför berättigad till ett standardavdrag på 5, 150 dollar. I jämförelse, om husägaren var gift, skulle han eller hon ha rätt till ett avdrag på 10, 300 dollar. Genom att fakturera standardavdraget i vår ekvation skulle räntekostnadsskatten sänkas från $ 13, 359 till $ 8, 209. Detta belopp beräknas helt enkelt genom att subtrahera standardavdragsbeloppet från det belopp som räntekostnaden betalar av husägaren under det första året . I och med att vi antar att husägaren befinner sig i 28% inkomstskattebeslutet bestämde vi oss för att ränteskattskölden skulle minska risken för jämnvikt med 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Totalkostnad på hushållskostnader

På grundval av den metod som beskrivs i denna artikel bestämde vi antagandena om huseieren och de beräknade kostnadsutgifterna som användes i den här analysen att ett hem måste uppskatta 8. 69% under det första året efter det att det köptes för att det ska kompensera kostnaderna för att äga hemmet.
Nu när vi förstår hur man utvärderar ett bostads jämnviktsgrad blir frågan då: "Är det troligt att ett hem kommer att uppskatta årligen med en hastighet som överstiger kostnaderna för att äga hemmet? "

För att fastställa beslutet kan husägaren besöka kontoret för Federal Housing Enterprise Oversight-webbplats för att bestämma styrkan av hemuppskattningsgraden i hans eller hennes geografiska land. Genom att se hemuppskattningsgraden i ditt område och följa metoden som beskrivs i den här artikeln borde du ha en mycket bättre position för att bestämma sannolikheten för att göra en lönsam heminvestering.