Att köpa ett hus är fullt av komplikationer som de flesta inte förstår och är oförberedda för. Ett av dessa mystiska element är escrow-processen (kallas också "stängning"), vilket inträffar mellan den tid en säljare accepterar inköpsavtalet och köparen får nycklarna till det nya huset. Nedan är en 10-stegs genomgång av processen så att du inte kommer att stå stående i regnet utan ett tak över huvudet undrar vad som just hände.

1. Gå in i escrow / under kontrakt och öppna ett spärrkonto

När du och säljaren har undertecknat ett ömsesidigt acceptabelt köpavtal kommer din agent att samla in din allvarliga pengarskontroll och sätta in den på ett spärrkonto hos det spärrföretag som anges i inköpet avtal.

Spärrföretaget fungerar som en neutral tredje part för att samla in de nödvändiga fonderna och dokumenten som är inblandade i stängningsprocessen, från den inledande allvarliga insättningen till lånedokumenten till den undertecknade gärningen. På vissa områden kan advokater hantera denna process istället för ett spärrföretag och det kan kallas "settlement" istället för "escrow".

2. Vänta på bankens bedömning

Den bank som tillhandahåller hypotekslån kommer att göra egen bedömning av fastigheten (som köparen brukar betala för) för att skydda sina ekonomiska intressen om det behöver uteslutas på fastigheten. Om värderingen kommer att ligga lägre än det erbjudna priset, kommer långivaren inte ge dig finansiering om du inte är villig att komma med pengar för skillnaden eller säljaren sänker priset till det uppskattade beloppet.

Dina andra alternativ för att försöka ändra bedömarens sinne är något av följande:

• för att ge ytterligare information om varför du tror att hemmet ska värderas till ett högre belopp
• för att få en andra bedömning
• för att försöka med en annan långivare och hoppas att långivarens bedömning kommer ut till din fördel

Om ingen av dessa alternativ är möjliga kommer du att kunna avbryta inköpsavtalet. (För mer information om prissättning av ett nytt hem, läs 10 tips för att få ett rättvist pris på ett hem .)

3. Säkra finansiering

Du borde redan ha godkänts för en inteckning när köpavtalet godkändes. När du ger din långivare fastighetsadressen kommer den att förbereda en god trosuppfattning eller ett uttalande om ditt lånebelopp, ränta, stängningskostnader och andra kostnader som är förknippade med inköpet. Du kanske vill förhandla om siffrorna i det här dokumentet innan du loggar in det. När du har ditt skriftliga låneåtagande är det dags att ta bort finansieringsansvaret skriftligen.

4. Godkänn säljarens upplysningar

Under det här steget ska du få skriftlig underrättelse om några uppenbara problem som redan har identifierats av säljaren eller säljaren.Till exempel, i moderata till låginkomstiga bostadsområden i högkostade bostadsområden, kan garaget ha blivit ett bostadsområde i strid med stadshuskod. Du kanske redan är medveten om några problem som dessa eftersom de ofta nämns i noteringen.

5. Skaffa nödvändiga inspektioner

Heminspektion

Du behöver inte få hembesiktning när du köper ett hem, men det är i ditt bästa intresse att göra det. För några hundra dollar kommer en professionell heminspektör att berätta om det finns några farliga eller kostsamma brister i hemmet. Om det finns, vill du veta om dem så att du kan gå tillbaka från köpet, fråga säljaren att fixa dem eller fråga säljaren att sänka priset så att du själv kan hantera reparationerna. Observera att du inte kan förhandla om några säljare inkomster här om kontraktet säger att du kommer att köpa fastigheten "som det är". Om inspektionsprocessen avslutas på ett tillfredsställande sätt måste du ta bort inspektionsförebyggandet skriftligen. (Du kommer att upprepa det här steget efter några andra inspektioner.)

Skadedjurinspektion

Om långivaren inte behöver skadedjurskontroll, kanske du fortfarande vill få en för att säkerställa att huset inte har termiter, snickaremyror , eller andra skadedjur som roaches eller råttor. Dessa problem kan inte vara uppenbara under dagtidstimmen när du troligen har tittat på huset och skulle vara en fruktansvärt ovälkommen upptäckt efter att du flyttat in. Om det finns några skadedjursproblem måste de åtgärdas innan försäljningen kan fortsätta (förutsatt att du vill fortsätta med köpet). Det här är ett annat område där du kanske vill omförhandla med säljaren att betala för arbetet.

Miljöinspektion

Det rekommenderas ibland att få en miljöinspektion för att kontrollera toxiner i hemmet, såsom mögel och asbest. Det kan också finnas problem på hemmaplanen, som förorening från en plats nära en deponi, tidigare oljefält, kemtvätt, bensinstation eller annat miljöfarligt företag. Eventuella problem som upptäcks i detta område kan innebära allvarliga hälsorisker och kan vara orimligt dyr att fixa.

Övriga inspektioner

Områden som är föremål för jordbävningar kan kräva en jordrapport och / eller en geologisk rapport för att bedöma risken för allvarliga skador på egendomen i händelse av en sådan katastrof. Många områden kräver översvämningsrapporter. Om hemmet är för sannolikt att översvämma, kommer du inte att kunna få husägare försäkring, vilket innebär att du inte kan få en inteckning. I vissa fall kommer inköp av översvämningsförsäkring utöver din husägares försäkring att lösa detta problem. På landsbygden bör man göra en markundersökning för att verifiera egenskapernas gränser (i städerna är gränserna ofta mycket tydliga).

6. Få riskförsäkring

Detta inkluderar husägareförsäkring och eventuell extra täckning som krävs i ditt geografiska område (t.ex. översvämningsförsäkring). Du kommer att behöva ha husägare försäkring tills din inteckning är betald (och du skulle nog vilja ha det, ändå).Välj ditt eget försäkringsbolag, vilket kan vara annorlunda än det som långivaren väljer och handla för att få den bästa kursen. (För att läsa mer om nödvändig försäkring, se Nybörjarhandbok till husägare försäkring , Försäkringstips för husägare och Fem försäkringspolicies alla borde ha .)

7. Skaffa titelförsäkningen och titelförsäkringen

Dessa krävs också av din långivare, men igen vill du ändå ha dem. Titelförsäkten säkerställer att titeln till fastigheten är klar - det vill säga att det inte finns några avgifter på egendomen och att ingen annan än säljaren har anspråk på någon del av den. Titelförsäkring skyddar dig (och långivaren) från eventuella juridiska utmaningar som kan uppstå senare om något inte uppkom under titelsökningen. Om det är något fel på titeln (känd som ett moln eller en defekt), måste säljaren fixa det så att försäljningen kan fortsätta eller låta dig gå iväg. Beroende på var du bor kan escrowföretaget och titelbolaget vara en och samma.

8. Gör en slutgiltig genomgång

Det är en bra idé att ompröva egendomen strax innan du stänger för att se till att ingen ny skada uppstått och att säljaren har lämnat dina föremål som anges i inköpsavtalet, t.ex. apparater eller armaturer . Vid denna tidpunkt i processen kommer du förmodligen inte att kunna säkerhetskopiera om inte hemmet har haft allvarliga skador. Det är emellertid inte oerhört att en liten köpare trycker på sin agent för att få avtalet upphävs över något obetydligt.

9. Granska HUD-1-formuläret

Minst en dag innan du stänger, kommer du att få en HUD-1-blankett, eller det slutgiltiga uttalandet om lånevillkor och stängningskostnader. Jämför det med den goda trosuppskattningen du signerade tidigare. De två dokumenten borde vara mycket likartade. Leta efter onödiga, oväntade eller överdrivna avgifter samt direkta misstag.

10. Stäng Escrow

Stängprocessen varierar något med staten, men du måste skriva ett ton pappersarbete, vilket du bör ta med dig och läsa noggrant. Säljaren kommer att ha papper att skriva in också. När alla papper är undertecknade, kommer spärrarbetaren att förbereda en ny handling som heter dig som egenskapens ägare och skicka den till länsinspelaren. Du lämnar in en kassörs check eller ordnar en banköverföring för att betala dina betalningar för betalning och stängning, och din långivare kommer att koppla dina lånefonder till escrow så att säljaren och eventuellt säljarens långivare kan betalas.

Om du gör det här långt kommer du äntligen att ta hem hemmet.

Slutsats

Din agent kommer att övervaka hela processen, så var inte så bekymrad om du inte förstår alla detaljer så länge du litar på din agent. Men i alla transaktioner där du lägger så mycket på linjen ekonomiskt är det en bra idé att ha minst en grundläggande ide om vad som händer så att du inte kommer att dra nytta av.