Lekmannens teori om fastigheter går något så här: Pilgrimerna anlände. De började använda mark. Fler européer kom. Efterfrågan på mark var så hög att indianerna sköts ut för att göra plats för nyanlända bosättare. Mer mark kan inte byggas, så efterfrågan och priserna stiger alltid, vilket gör fastigheter till en stor investering.

Tyvärr är formuläret inte så enkelt. Här tittar vi på fastighetspriser och den långsiktiga teorin att de kommer att stiga på obestämd tid.

Historiska fastighetspriser, bubblor och bortom

Före den väl publicerade utbrottet av bostadsbubblan och den därmed resulterande fastighetsolyckan som började allvarligt under 2007, har historiska bostadsprisdata från National Association of Realtors (NAR) verkade stödja teorin om oändliga stigande priser. Diagrammet nedan följer medianhempriser från 1968 till 2004 och visar en genomsnittlig årlig ökning med 6,4%, utan en enda nedgång under 36-årsperioden.

Figur 1: Medelhyrespriser från 1968 till 2004

Källa: Nationalförbundet av fastighetsmäklare

Vad dataen inte visar

Tyvärr för husägare 2004 var 2004 det senaste året av hälsosamma tillväxten innan marknaden släpptes. År 2006 visade NAR-data bara en ökning på 1%. Därefter upplevde marknaderna en oöverträffad nedgång.

Nationella fall föll priserna 2007. De föll igen 2008 och än en gång under 2009. I mitten av 2010 hade bostadspriserna fallit tillbaka till 2004 års nivåer på en stillastående marknad. Det som hade funnits i decennier verkade som en enkelriktad biljett till att den ökade vinsten hade fallit med mer än 30% på bara några år, enligt Standard and Poors data. (Se även: Varför bostadsmarknadsbubblor Pop .)

Även innan siffrorna började gå fel visade försäljningsprisutvecklingens data en ofullständig bild. National Association of Home Builders rapporterar att den genomsnittliga hemstorleken i Amerika var 983 kvadratmeter år 1950, 1 500 kvadratmeter 1970 och 2 349 kvadratmeter år 2004. Denna trend fortsatte under första hälften av 2000-talet efter vilket det började minska något. (Se även: McMansion: En närmare titt på storhusutvecklingen. )

Med storleken på bostäderna blir större och inflationen bidrar till kostnaden för byggmaterial är det bara logiskt att hushållens priser skulle stiga. Men vad händer om inflationen faktureras ur bilden? Resultatet är något helt oväntat. Även före fastighetsolyckan i slutet av 2000-talet sjönk bostadspriserna ofta och betydligt. (Se även: Avsluta en fastighetsaffär i en nedgångsmarknad. .)

I faktum, första världskriget, den stora depressionen, andra världskriget, 1970-talet och 80-talet såg alla perioder av betydande prisnedgång.Mindre avdrag har också skett regelbundet på andra punkter. (Se även: graf som producerades av New York Times år 2006).

Nationellt nummer, regionala tendenser och ditt grannskap

Även de nationella trendnumren berättar bara en del av bilden. Bostadsprisutvecklingen kan variera kraftigt från geografisk region till geografisk region. En boom i Kalifornien kan maska ​​en byst i Detroit. Även inom samma stad kan siffrorna variera mycket. Områden som upplever ny tillväxt eller gentrifikation kan visa betydande prisuppskattning medan områden i hela staden kan vara i nedgång.

När du tittar på nationell och regional statistik, var noga med att redogöra för verkligheten på marknaden i ditt lokala område. Stigande priser på nationell nivå kan inte hjälpa dig om din stad, stat eller stadsdel är i nedgång.

Verklighet

En annan viktig punkt att tänka på när man tittar på fastigheter som investering är att din investering inte kommer att löna sig om du inte säljer den. Så även om din primära bostad har fördubblats i värde sedan du köpte den, ur praktisk synvinkel betyder det förmodligen bara att din fastighetsskatt har gått upp. Alla vinster som du har upplevt är bara en vinst på papper tills du säljer fastigheten.

Om du väljer att sälja och hoppas kunna köpa ett annat hem i samma område, kom ihåg att priserna på andra bostäder har stigit. För att verkligen boka en vinst från din försäljning, kommer du sannolikt att behöva flytta till mindre hem i samma område eller flytta ur området och hitta en billigare plats att bo.

Medan det är möjligt att knacka på eget kapital i ditt hem genom att ta ut ett lån mot det, har det varit tidigare en dålig strategi att använda ditt hus som en bankomat. Det ränta du betalar äter inte bara i din vinst, men lånebetalningen tar bort din finansiella stabilitet. Om fastighetspriserna sjunker kan du befinner dig i den obegripliga positionen på grund av mer på lånet än huset är värt. (Se även: Home Equity Loans: Kostnaden .)

Så är Real Estate en dålig investering?

Nu kan du tänka att det inte finns något värde för att köpa ett hem i hopp om att det kommer att öka i värde över tiden. Medan det är sant att det är osannolikt att du ser någon vinst som du kan spendera om du planerar att bo i samma hus hela ditt liv, om du går in i köpet med en exitstrategi, finns det en mycket bättre chans att se en kontant vinst.

Först överväga anledningen till att du köper ett hem. Om svaret är "att leva i det" ska du sluta tänka på vinster och förluster. Om svaret är "att tjäna pengar" måste du ange transaktionen med en exitstrategi. Med tanke på inköpspriset på fastigheten bör du ha ett försäljningspris i åtanke.

När din prispunkt nås, skulle du sälja fastigheten precis som du skulle ha ett lager som uppskattat. Det kan inte vara ett praktiskt tillvägagångssätt för ditt primära bostad, beroende på din livsstil, men det är exakt vad många fastighetsinvesterare gör när de köper fastigheter, renoverar dem och säljer dem.Kom bara ihåg att priserna inte alltid går uppåt. Under 2010 minskade vissa delar av marknaden 40% från topparna.

Tidigare har Japan sett bostadspriserna sjunkit ännu mer. Det betyder inte att dessa priser inte kommer studsa tillbaka till lönsamt territorium, men tänk på att det i vissa fall kan ta mycket lång tid.

Bottom Line

Med historia som en guide skulle de flesta villiga husägare göra bra för att köpa en plats som de faktiskt hoppas kunna bebor, betala av inteckning snabbt, bo där fram till avgång och sedan minska och flytta till en billigare hem. Det är inte säkert vad, men den här strategin ökar sannolikheten för vinst.