Fastighetsinvesterare måste ha grundläggande värderingsförmåga för att köpa, sälja eller fatta beslut. Fastighetsinvesteringsföretag har utvecklat sofistikerade värderingsmodeller för att hjälpa dem att fatta investeringsbeslut. Men med hjälp av kalkylarkverktyg kan en individ producera en adekvat värdering på de flesta inkomstproducerande fastigheter. Detta skulle inkludera bostadsfastigheter köpta som bostadsfastigheter.

Värdering av fastigheter som använder diskonterade kassaflöde eller kapitaliseringsmetoder liknar värdering av aktier eller obligationer. Den enda skillnaden är att kassaflöden härrör från leasingutrymmet i motsats till att sälja produkter och tjänster. Läs vidare för att ta reda på hur någon investerare kan skapa en värdering som är tillfredsställande nog för att gräva genom potentiella investeringsmöjligheter.

Individuella värderingar

Vissa individer känner att det är onödigt att producera en värdering om en certifierad bedömning har genomförts. En investerares värdering kan emellertid skilja sig från en bedömning av flera skäl.

Investeraren kan ha olika åsikter om fastigheten förmåga att locka hyresgäster eller hyreskostnaderna som hyresgäster är villiga att betala. Som en potentiell köpare eller säljare kan investeraren känna att fastigheten har mer eller mindre risk än bedömaren.

Bedömare gör separata värderingsvärderingar. De inkluderar kostnaden för att ersätta fastigheten, en jämförelse av senaste och jämförbara transaktioner och en inkomstmetod. Några av dessa metoder slår ofta på marknaden, underskattar värdet under uptrends och övervärderar tillgångar i en downtrend.

Hitta möjligheter på fastighetsmarknaden innebär att hitta fastigheter som felaktigt värderats av marknaden. Detta innebär ofta att man förvaltar en fastighet till en nivå som överträffar marknadsförväntningarna. En värdering bör ge en uppskattning av den egentliga inkomstproducerande potentialen hos en fastighet.

Fastighetsvärdering

Inkomstmetoden för att utvärdera fastigheter liknar processen för att värdera aktier, obligationer eller annan inkomstgenererande investering. De flesta analytiker använder DCF-metoden för diskonterade kassaflöden för att bestämma en tillgångs nuvärde (NPV) .

NPV är fastighetsvärdet i dagens dollar som kommer att uppnå investerarens riskjusterade avkastning. NPV bestäms genom att diskontera det periodiska kassaflödet som är tillgängligt för ägarna av investerarens skyldiga avkastning (RROR). Eftersom RROR är en investerares skyldiga avkastning för de berörda riskerna är det erhållna värdet ett riskjusterat värde för den enskilda investeraren. Genom att jämföra detta värde till marknadspriser kan en investerare göra ett köp, hålla eller sälja beslut.

Aktier värderas genom att diskontera utdelningar, obligationsvärden genom att diskontera räntekupongbetalningar.Fastigheter värderas genom att diskontera nettokassaflödet eller de pengar som är tillgängliga för ägare efter att alla kostnader har dras av från leasinginkomsten. Att värdera en fastighet innebär att alla hyresintäkter uppskattas och sedan dra av alla kostnader som krävs för att genomföra och behålla dessa leasingavtal.

Alla inkomstberäkningar kommer direkt från leasingavtal. Hyresavtal är avtalsavtal mellan hyresgäster och hyresvärd. Alla hyror och kontraktsförhöjningar i hyran (eskaleringar) kommer att stavas ut i hyresavtalen, samt alternativ för utrymme och hyreskoncessioner. Ägarna återhämtar också en del eller alla fastighetskostnader från hyresgästerna. Det sätt på vilket denna inkomst samlas in anges också i hyresavtalet. Det finns tre huvudtyper av leasingavtal:

• Hyror med full service
• Netto hyror
• Hyresavtal med tre nätter (NNN)

I hyreskontrakt betalar hyresgäster inte något utöver hyran. I nettohyror betalar hyresgäster vanligtvis sin del av kostnadsökningen för perioden efter att de flyttat in i fastigheten. I triple-net-leasingavtal betalar hyresgästen en pro rata andel av alla fastighetsutgifter.

Följande är de typer av utgifter som måste beaktas vid beredning av inkomstvärdering:

• Leasingkostnader
• Förvaltningskostnad
• Kapitalkostnader

Leasingkostnader avser kostnader som är nödvändiga för att locka hyresgäster och att genomföra leasingavtal. Förvaltningskostnader avser utgifter för fastighetsnivå, till exempel verktyg, städning, skatter mm samt eventuella kostnader för att hantera fastigheten. Intäkter minskade rörelsekostnader motsvarar netto rörelseresultat (NOI). NOI är kassaflödet som härrör från normal drift av fastigheten. Kassaflödet erhålls då genom att subtrahera kapitalkostnader från NOI. Kapitalkostnader är eventuella periodiska kapitaltillskott för att behålla fastigheten. Dessa inkluderar eventuellt kapital för leasingprovisioner, hyresgästförbättringar eller kapitalreserver för framtida fastighetsuppgraderingar.

Värderingsexempel

När periodiska kassaflöden har fastställts kan de diskonteras tillbaka för att bestämma fastighetsvärdet. Figur 1 visar en enkel värderingsdesign som kan justeras för att värdera de flesta egenskaper.

Antagande	Värde	Antagande	Värde
Tillväxt i inkomst Yr1-10 (g)	4%	Tillväxt i inkomst Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Utgifter% av Inkomsterna	40%	Kapitalkostnader
$ 10 000	Reversion Cap Rate (Kg)	10%	Figur 1

Värderingen förutsätter en fastighet som skapar en årlig hyresintäkt på $ 100 000 i år ett, som växer med 4% årligen och 3% efter år 10. Utgifter uppskattas till 40% av intäkterna. Kapitalreserven modelleras till $ 10 000 per år. Diskonteringsräntan, eller RROR, är 13%. Kapitaliseringsgraden för fastighetsvärdet av fastigheten i år 10 uppskattas till 10%. I finansiell terminologi motsvarar denna kapitaliseringsgrad K-g, där K är investors RROR (avkastningskrav) och g är den förväntade inkomstökningen. K-g är också känt som investerarens skyldiga inkomstavkastning eller summan av den totala avkastningen som tillhandahålls av inkomst.

Fastigheten av fastigheten i år 10 är härledd genom att beräkna det beräknade NOI för år 11 och dela upp det med kapitaliseringsräntan. Om man antar att investerarens skyldiga avkastning stannar på 13% skulle kapitaliseringen motsvara 10%, eller K-g (13% -3%). I Figur 2 är NOI i år 11 $ 88, 812. Efter periodiska kassaflöden beräknas, diskonteras de sedan av diskonteringsräntan (13%) för att härleda NPV på $ 58, 333.

Artikel

Yr 1	Yr 2	Yr 3	Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	inkomst
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Kostnader
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Rörelseresultat (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Kassaflöde (CF)
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversion
-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Totalt kassaflöde
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Utbytesutbyte
9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figur 2 (i tusentals dollar)

Figur 2 ger ett grundläggande format som kan användas för att värdera vilken inkomstproducerande eller uthyrningsfastighet som helst. Investerare som köper bostadsfastigheter som hyresfastigheter bör förbereda värderingar för att avgöra om hyreskostnaderna som debiteras är tillräckliga för att stödja köpeskillingen som betalas. Även om bedömare ofta använder ett 10-årigt kassaflöde, bör investerare producera kassaflöden som speglar de antaganden som fastigheten antas köpas. Detta format, även om det är förenklat, kan anpassas för att värdera vilken egenskap som helst, oavsett komplexitet. Även hotell kan värderas på detta sätt. Tänk bara på nattliga rumsuthyrning som en-dagars hyror.

Köp, Sälj eller Håll

När en investerares bedömda värde är större än säljarens erbjudande eller uppskattat värde, kan egendomen köpas med stor sannolikhet att få RROR. Omvänt, när det säljs en fastighet, om det bedömda värdet är mindre än en köpares erbjudande, ska egendomen säljas. Dessutom, om det bedömda värdet är i linje med marknaden och RROR ger en adekvat avkastning för den berörda risken, kan ägaren besluta att hålla investeringen tills det föreligger en obalans mellan värderingsvärdet och marknadsvärdet.

Värdet kan definieras som den största summan som någon skulle vara villig att betala för en egendom. Vid köp av en tillgång ska finansiering inte påverka fastighetens slutliga värde eftersom varje köpare har olika finansieringsmöjligheter.

Det är emellertid inte fallet för investerare som redan äger fastigheter som har finansierats. Finansiering måste beaktas när man bestämmer sig på en lämplig tid att sälja eftersom finansieringsstrukturer, såsom förskottsbelopp, kan beröva investeraren av hans eller hennes försäljnings intäkter. Detta är viktigt i de fall där investerare har fått gynnsamma finansieringsvillkor som inte längre är tillgängliga på marknaden. Den befintliga investeringen med skuld kan ge bättre riskjusterad avkastning än vad som kan uppnås vid återinvestering av det potentiella försäljningsintäkterna. Justera risken RROR för att inkludera den ytterligare finansiella risken för hypotekslån.

Bottom Line

Oavsett om man köper eller säljer, är det möjligt att producera en värderingsmodell noggrann för att hjälpa till i beslutsprocessen. Matematiken som är inblandad i att skapa modellen är relativt enkel och inom de flesta investerarnas grepp. Efter att ha fått någon rudimentär kunskap om lokala marknadsstandarder, leasingstrukturer och hur inkomster och kostnader fungerar i olika egendomsformer, borde man kunna förutse framtida kassaflöden.