På många sätt är fastighetsmarknaden i New York City olik i alla andra i USA. En av de största skillnaderna mellan NYC och Any-Other-Town, USA, är att lägenheter till salu i NYC är antingen condos eller co-ops. På de flesta ställen är condos regeln men inte i Big Apple. Även om co-ops överstiger condos i NYC - de flesta beräkningar säger att cirka 75% är co-ops - fler condos finns på den aktiva marknaden vid något tillfälle. (I slutet av augusti fanns det 526 2-sovrums co-op-lägenheter på marknaden på Manhattan och 764 lägenheter.)

Låt oss börja med en snabb definition av skillnaden mellan en co-op och en condo: När du köper ett bostadsområde, hör din lägenhet och en andel av de gemensamma utrymmena till dig. När du köper en coop köper du inte egentligen din lägenhet. istället köper du aktier i ett företag som är din byggnad. Storleken på din andel beror på storleken på din lägenhet. Genom att köpa aktierna kan du uppta en enhet i co-opbyggnaden. Vid stängningen av en lägenhet kommer du att få en handling vid avslutningen för en co-op får du en proprietär leasing. (För en mer detaljerad jämförelse se Grunderna och skillnaderna i sammankopplingar, Condos & Condops .)

Några potentiella köpare, som ett par vi pratade med, bestämde oss för att köpa en lägenhet men ändrade sina tankar när deras sökning pågår. Ursprungligen trodde detta par att de skulle vilja undvika hela granskningen och begränsningarna för att renovera och sublätta en lägenhet med två sovrum, men till slut vann finanserna ut: "Det kom ner till lägenheten och priset. Hittills har styrelsen varit bra, och byggnaden har varit bra - så inga klagomål. ”

Enligt en New York Timesartikel är condos och co-ops fortfarande olika varor, men "på subtila, men konkreta sätt, tar de sig själva av andra egenskaper, eftersom de konkurrerar om välkända köpare i en alltmer utmanande marknad. "

Här är en jämförelse av funktionerna i condos och co-ops för att hjälpa dig med ditt köpbeslut.

Vilken typ av byggnad och var?

Generellt sett har de äldre etablerade bostadsområdena ett övervägande av co-ops. De nyare stadsdelarna, som en gång betraktades avvikande men nu betraktas som "höft", är där du hittar condosna.

Som Gary Malin, VD för New York-fastighetsmäklare Citi Habitats, förklarar: "Om du gillar historiska egenskaper kommer du sannolikt att hamna i en co-op, då nästan alla förkrigsbyggnader är organiserade på detta sätt. Också, eftersom samarbetsbyggnader tenderar att vara äldre än lägenhetens utveckling ligger de ofta på mer centrala platser. Till exempel är nästan alla bostadshus som ligger Park Avenue på Upper East Side (en utmärkt plats vid vilken som helst åtgärd) sammankopplingar."

Om du bor i ett glashus på himlen är mer din stil, så kommer du sannolikt att titta på många lägenheter, enligt Malin. Condo byggnader blev inte vanliga i New York City fram till 1970-talet, så de är ofta mer moderna än co-ops. "Eftersom tillgängliga mark för nya bostadshus är begränsat på Manhattan," säger han, "de nyaste bostadsrätterna kommer sannolikt att hittas i kommande och" frans "-kvarteren längst öster och västsidor. I Queens och Brooklyn har vi sett en hel del nybyggnadskonstruktioner byggda i tidigare industriområden längs vattnet i Long Island City och Williamsburg, liksom i Downtown Brooklyn. "

För det mesta har både condos och co-ops en dörrman och en superintendent på personal; vissa kommer att lägga till en concierge som kommer att göra allt som de andra två inte gör. Bekvämligheterna kan vara lågklassiga (kanske bara ett förråd i källaren) eller så extrema som dessa i en lägenhet vid vattnet i Brooklyn: ett daghem och spa för husdjur (kallad The Wag Club) där personalkläder, tåg och brudgummen din hund För tvåbebyggda invånare finns en anlagd terrass, ett biljardrum, ett piano rum, ett screeningrum, ett lekrum för barn, ett gym, en golfsimulator och utomhus putting green.

Hur mycket kan du spendera?

En av de mest pålidade indikatorerna på co-op och condo-marknaden i NYC är den kvartalsvisa Elliman-rapporten. Enligt rapporten från andra kvartalet 2015 om co-op och condo försäljning var priserna för båda typerna av fastigheter rörliga uppåt. Två-sovrums sam-ops visade ett medianpris på $ 1. 575 miljoner condos, knappt 2 miljoner dollar. För 3 sovrum var skillnaden ännu större - knappt 3 miljoner dollar för en co-op, 4 dollar. 65 miljoner för en lägenhet.

Enligt Warner M. Lewis från The Harkov Lewis Team i Halstead Property, "Alla nya utvecklingar är condos och deras prissättning förmörkar vad någon kunde ha föreställt sig för år sedan … Utländska och inhemska köpare vill ha en säker plats att sätta sina pengar på . New York fastigheter har blivit en stor välsignelse, eftersom "kapitalbevarande" har varit nyckeln för vissa investerare - de har planterat pengar i investeringslägenheter, vilka lägenheter tillåter och co-ops (för det mesta) inte. "

Nedbetalningar på de två typerna av fastigheter skiljer sig också väsentligt. Det är möjligt att sätta ner bara 10% av inköpspriset på en lägenhet. för en co-op måste du sätta ner 20% till 50%.

Vad om stängningskostnader?

Stängningskostnaderna på en lägenhet är högre än vid en co-op. För detaljer frågade vi New York fastighetsmäklare Adam Stone för att jämföra de två. Här är vad han kom med: För en $ 1 miljoner lägenhet med en $ 800 000 hypotekslån skulle stängningskostnader vara: försäkringskassan för köpare, $ 4, 500; titel försäkring för långivare, $ 1, 000; titelsökningar, $ 700, inspelningsavgifter, $ 700, New York State "mansion tax", $ 10 000, NYS-hypotekslåneskatt, $ 15, 370. Den totala summan: $ 32, 270 (utan långivarens avgifter, som varierar av långivare). För en co-op är det bara $ 10 000 mansion skatt.Den stora skillnaden beror på att lägenheten är fast egendom, medan co-opaktierna är personlig egendom. "Det kan bara vara semantik för vissa, men inte när man beräknar stängningskostnader. ”

Och för någon undrar vad "mansionskatten" är, förklarar Stone: "New York-staten har en överföringsskatt på 0. 4% av försäljningspriset, vilket debiteras säljaren av någon bostadsfastighet. Det har också en 1% köparens överföringsskatt, även kallad "mansion tax", eftersom den bara gäller bostadsfastigheter prissatta till 1 miljon dollar eller mer. "

Vad kommer dina månadsavgifter att vara?

I condos kallas månadsräkningen "gemensamma avgifter"; i samarbete är det "underhåll. "Båda avgifterna betalar för underhållet av byggnaden - gemensamma områden och landskapsarkitektur, utbetalning av personal och ofta några av verktygen. Co-op ägare skriver en check om månaden, condo ägarna skriver två (en för byggnads underhåll och en för fastighetsskatt) men ofta condo ägaren sammanlagt totalt är lägre än co-op ägarens underhållsräkning.

Underhåll och gemensamma avgifter är inte inställda i sten; någon större kostnad - ett nytt tak, en ny lobby, fler anställda - kan utlösa en bedömning, vilket är något som styrelseledamöterna bestämmer och kan sällan vända sig om.

Hur mycket är du villig att berätta styrelsen?

De flesta samarbetsorganen har en rigorös och ofta lång appliceringsprocess; condo boards är i allmänhet mindre krävande. Lewis sammanfattar det: "I en co-op behöver du inte bara ha pengar för att köpa lägenheten (eller finansiering för att göra det), du måste också godkännas av styrelsen efter att ha skickat in en ansökan som vanligtvis är mycket detaljerad och tidskrävande. Då, med liten eller ingen anledning, kan en köpare avvisas efter intervjun eller till och med tidigare bara på grund av något i deras paket. Jag har haft erbjudanden och sett erbjudanden där det finns noll rim eller anledning till avslag. "

Tror han överdriver? Ta en titt på dessa kolumner i BrickUnderground, en nyhetswebbplats i New York, av de främsta anledningarna till att New Yorkers blir svunna genom ett samtal ombord och curveball-intervjuer.

"Med en lägenhet kan en byggnad begära ett paket på köparen," säger Lewis, "men det finns ingen intervju och byggnaden har bara rätt till första vägran (dvs. antingen måste de godkänna det eller lägenheten måste köpa det själv) vilket innebär att när du har ett tecknat kontrakt, om inget händer med köparen (eller finansieringen) är avtalet lika bra som gjort. "

Vad är reglerna?

Co-op styrelser gör många regler. De kan mandat när du kan träna din trombon, oavsett om du kan lägga semesterdekorationer på din dörr och om ditt husdjur kan flytta in med dig. De flesta regler är avsedda att främja harmoni, lugn och civilitet i kooperativ levande.

Men de regler som avskyr vissa inhemska köpare och nästan alla internationella köpare är samarbetsbegränsningar för subletting - det är sällsynt att samarbetsavtal tillåter aktieägarna att hyra sina lägenheter ut under en längre tid, om alls .En annan samarbetsregel som gör inköp av internationellt omöjliga är att de osannolikt inte accepterar någon som har pengar utanför USA.

Condos gör det möjligt för internationella investerare att köpa och hyra ut sina utrymmen, vanligtvis med vissa försiktighetsåtgärder, men ingen som är betungande.

"Co-ops handlar om att skapa en stabil, in-for-the-long-run grupp av boende. Condos verkar inte vara lika oroade över att även om många enligt New York Times "pålägger häftigare och fler avgifter, stramningsregler och motverkar de korta hyrorna som kan ge en byggnad en hektisk atmosfär av ett hotell . "

Bottom Line

Malin sammanfattar bäst:" Sammantaget är co-ops ett smart val för dem som värdesätter stabilitet och vill "plantera rötter" i en byggnad. Fråga dig själv, "är det i det långa draget? "Co-ops är mycket mindre kortvarigt än sam-ops, så det är ett bra ställe att leva om du vill lära känna dina grannar. Bara vara beredd att analyseras, poked och prodded, men förstå att den här processen är det som håller en stabil och anmärkningsvärd säker investering. "

Alternativt säger han," om du hellre skulle gå till din egen trummis takt - och du värdesätter flexibilitet - då kan en lägenhet vara det kloka valet för dig. Men förstå att denna frihet kommer till ett pris. Condos är nästan alltid dyrare än motsvarande co-ops. Dessutom, om du träffar nya ansikten i hissen regelbundet är det ett problem för dig - se någon annanstans. Hyresgäster kan vara vanliga i lägenheter. Ägare utnyttjar ofta en lägenhets mer liberala politik. "

För relaterad läsning, se Manhattan Luxury Condos As Investments och Ha rätt bostadsförsäkring?