Medan köpare brukar dras till nybyggda bostäder finns det en grupp hemköpare som uppmärksammar Amerikas äldre hus. Äldre hem lockar uppmärksamhet av historiska aficionados och människor som beundrar den unika arkitekturen av "pre-war" byggnader, vilket ger äldre hem en viktig marknad av sig själv. "Gamla hem" avser bostäder som byggdes 1900-1960. Eftersom dessa hem saknar moderna bekvämligheter har de gamla värme- och elsystem och kan ha problem som blyfärg och termiter. Så det är viktigt att du vidtar försiktighetsåtgärder när du köper ett äldre hem.

Det handlar om bedömningen

När man köper ett gammalt hem är det fortfarande nödvändigt med en officiell bedömning för att formellt anmäla banken hur mycket pengar som behövs för lånet. Bedömningar för äldre bostäder kan ibland ha mer överraskning än uppskattningar för nyare konstruktioner.

Det är viktigt att notera att stramningen av hypotekslån har gjort det svårt att finna förmåner när det gäller att få extra pengar om det finns skillnader mellan ett hems värderingsvärde och försäljningspriset. Till exempel, låt oss anta att säljaren kommer överens om priset på ett gammalt hem på $ 200 000. Om värderingsvärdet kommer in på $ 180 000, kommer banken att godkänna lånet för $ 180 000, inte det avtalat pris eftersom långivaren ser tillgången som värdet av bedömningen. I ett fall som detta är skillnaden nu nu köparens ansvar.

Bedömningar är också delvis en funktion av marknaden, eftersom värdet av ett hem bestäms först med sitt strukturella värde (hur väl det är byggt, hur nytt det är, hur många sovrum, etc. .). Bedömningar bedömer också bostäder av deras relativa värde av den marknad där de existerar.

Husets närhet till skolor, parker och motorvägar är allt att tänka på när man köper något hem och kan påtagligt påverka värdet av en gammal hembedömning som annars annars skulle ha låg bedömning på grund av strukturella problem.

Andra saker att tänka på

Ett äldre hem kommer med några problem som inte existerar i moderna hem. En viktig potentiell fråga att leta efter är förekomsten av blyfärg. Om ditt hem byggdes före 1978 kan ditt hem ha blyfärg i det. Redan före 70-talet började människor inse att blyfärg resulterade i långsiktiga hälsoproblem, men det finns fortfarande en möjlighet att det äldre hem du tittar på var målat med blyfärg. Det här är något att fråga om och adressera innan du går vidare med hemköpsprocessen.

Termiter och andra träätande insekter måste också inspekteras innan man överväger ett erbjudande på ett gammalt hem. Se till att du inspekterar och frågar om alla träspisande insekter, inte bara termiter, när du letar efter ett gammalt hem.

Äldre fönster är också något att ta hänsyn till när man köper ett äldre hem. Vanligtvis kommer äldre bostäder att ha fönster med enstaka fönster, som inte är lika energieffektiva som moderna dubbelruta-modeller. Speciellt om ett äldre hem har många fönster, är kostnaden för att uppgradera detta väsentligt och bör beaktas när man beaktar den totala kostnaden för ett gammalt hem.

Grundläggande och strukturella problem är också avgörande när man tittar på värdet av ett hem. Förordningar kring bostäder har uppenbarligen varierat kraftigt under de senaste 100 åren - få en inspektör att bedöma den strukturella integriteten hos alla fastigheter innan man överväger ett erbjudande.

Beräkning av investeringsvärdet

Beräkning av fastighetsvärdet för ett hem måste ses från ett kommersiellt vs. personligt perspektiv. Capital Asset Pricing Model är ett bra verktyg att använda här när man tar hänsyn till risk- och möjlighetskostnaden som den gäller för en fastighetsinvestering. Låt oss anta att du använder den här modellen för att bedöma den potentiella avkastningen på ett gammalt hem du vill köpa. Denna specifika modell tittar på potentiell avkastning från hyresintäkter och jämför det med andra investeringar som har ringa eller ingen risk (som statsobligationer). Den förväntade avkastningen på hyresintäkterna bör överstiga den relativt garanterade avkastningen på det från statsobligationer eller "säkra investeringar". "Om det inte gör det, är risken för hyresinvesteringen inte meningsfull. Detta ringer sant om alla potentiella hyresinvesteringar, men för äldre bostäder kan problemet bli mer komplicerat när det gäller bedömningen. Vi ser här hur mycket mer viktigt värderingen är, eftersom hyra av äldre fastigheter sannolikt kommer att medföra högre underhållskostnader och högre hyra, vilket påverkar den totala avkastningen på hyresintäkterna. Mindre av hyresintäkten kan inräknas i den totala avkastningen om underhållet på äldre hem kräver en ränta på den potentiella vinsten. CAPM-modellen föreslår att dessa risker beaktas innan den här typen av investering görs eller när en hyreskostnadsstruktur upprättas. Bedömningen av ett gammalt hem inom denna struktur kommer således att styra den totala beräkningen, eftersom det värdet kommer att vara vad som dikterar lånebeloppet, eventuella renoveringar, långsiktigt underhåll och sedan det belopp som måste återbetalas i hyresintäkterna.

The Bottom Line

Amerikas gamla hem är vackra och historiska arkitekturstyper men har en unik uppsättning hinder för den moderna köparen att överväga. Att få en omfattande utvärdering och säkerställa en noggrann inspektion av hemmet kommer att bidra till beslut om huruvida det är värt investeringen eller inte. När man tänker på att köpa gamla bostäder som uthyrningsfastigheter, räkna ut den potentiella avkastningen mot kostnaderna och värderade värden kommer beslutet att läggas i perspektiv.