Bostadsräntor är populära bland långivare och låntagare på grund av deras förmåga att låta husägare finansiera bostäder med inteckningar som de annars inte skulle kunna kvalificera sig för. Dessa lån, som kräver mindre månatliga låneutbetalningar än konventionella lån för återbetalning, kan vara en stor fördel för första gången husägare eller låntagare som förväntar sig betydande ökning av sin disponibla inkomst. Men dessa lån kan också bli riskabla för låntagare som missförstår sina finanser.

I denna artikel kommer vi att diskutera hur denna typ av finansiering kan påverka låntagarens skattesituation och jämföra den med konventionell finansiering.

Om du också funderar på att leta efter en konventionell fastränta, kan du vidareutveckla din forskning genom att använda en hypoteksläkare som den nedan.

Skäl för långivare

Lån med realkreditlån (ARM), som har initiala betalningar som ofta är betydligt mindre än sina framtida fasträntebetalningar, spelade en stor roll i de ökande lånets standardräntor som inträffade under subprime-krisen av 2007. Låntagare som satsar på att deras inkomster kommer att växa åtminstone lika snabbt som ökningen av sina hypotekslån kan leda till att de inte har råd med de årliga kursjusteringarna eller de högre fastränta betalningarna.

De månatliga utbetalningarna på IO-inteckningar är lägre än de för jämförbara huvudåterbetalningsbemyndiganden eftersom de inte kräver betalning av huvudmannen under en del av låneperioden. Låneutlåningen kan ökas av långivare för att låta låntagare kvalificera sig för lån som är mycket större än en jämförbar vanlig hypotekslån. I USA tenderar IO-hypotekslån att vara strukturerade som 30-åriga lån som har antingen fem eller tio år av räntebetalningar. Sedan amorterar betalningarna fullt ut under lånets återstående löptid. Räntorna flyter vanligtvis under den räntefria perioden och anpassas ofta i takt med förändringar i marknadsräntorna.

Räntesatsen på en IO-hypotekslån är ofta högre än räntorna på en vanlig hypotekslån. Räntefria lån tenderar också att vara föremål för högre standardrisk än konventionella lån. Dessutom kan långivare ha mer att förlora om en låntagare standardiserar sig på en IO-hypotekslån jämfört med en vanlig hypotekslån eftersom låntagaren betalar huvudmannen tillbaka till långivaren. I värsta fall kan någon minskning av bostadsvärdet göra låntagaren oförmögen att betala, även efter att ha sålt fastigheten. Det kommer också att hålla låntagare från att kunna refinansiera fastigheten när lånet förfaller. Därför, för att kompensera långivare för denna standardrisk, är låntagaren utsatt för ett riskpremie jämfört med konventionella återbetalningslån. Denna riskpremie har formen av högre räntor.

Denna standardrisk kan kompenseras av detta låns potential att minska risken för förskottsbetalning. När marknaden tror att de framtida standardvärdena kommer att minska, kommer vissa långivare, särskilt de som värdepapperiserar dessa hypotekslån, att erbjuda lånen till reducerade spridningar på grund av deras förmåga att öka avkastningen till löptid (YTM) och påverka värdet av A-värdet Obligationsräntor med avkastningar som direkt påverkas av förskottsbetalning.

Endast intresse Vs. Konventionella inteckningar

Det är viktigt att förstå hur IO-betalningsstrukturen jämförs med sitt huvudsakliga återbetalningsalternativ. Betrakta två lån med följande villkor. För jämförande ändamål kommer ett IO-lån som utesluter en huvudsaklig återbetalningsperiod att användas.

Ett 200 000 000, 30-årigt fullt avskrivande konventionellt huvudlån med 5% räntesats jämfört med en 200 000 000 30-årig ränta Endast icke-avskrivande lån med samma ränta skulle ge följande finansiella resultat:

Artikel	IO Lån (A)	Konventionell Lån (B)	Skillnad (AB )
Månadsbetalning (Princip och Ränta)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Summa räntebetalade	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Summa betalkunder	$ 0. 00	$ 200 000	- $ 200 000
Huvudbalans vid löptid	$ 200 000	$ 0. 00	$ 200 000

I det här scenariot betalar en person som tar det räntefria alternativet 240 dollar. 31 mindre per månad, en ytterligare $ 113, 488. 43 av intresse över lånets livstid och, i slutet av 30 år, skulle fortfarande stå för den ursprungliga $ 200.000 som ursprungligen lånades. Den huvudsakliga saldot på ett avskrivningslån minskar med tiden och eftersom räntekostnaderna är baserade på den utestående huvudbalansen står låntagaren av ett räntebärande lån inför möjligheten att betala en betydande extra ränta på lånet.

Fördelarna med låntagare

Fördelen med denna typ av finansiering är att det låter låntagare, inte långivaren, bestämma det lämpliga och uppnåbara kapitalet som ska ackumuleras under låneperioden. Tack vare avdragsrätten för hypotekslån är hypotekslån en av de billigaste kapitalkällorna. Det höga månatliga utlägget för att betjäna dessa lån kan emellanåt tvinga vissa husägare att använda dyrare kortfristig upplåning, såsom kreditkort och detaljhandelskreditmöjligheter för att göra sluten uppfyllda. Genom att använda en IO-hypotekslån som en del av en övergripande finansiell plan kan huseägare använda den huvudsakliga betalningsflexibiliteten för att regelbundet minska kostnaderna för kortfristiga lån. Nyckelordet här är "periodiskt", eftersom det med jämna mellanrum avbryts den planerade betalningen av huvudmannen, kan lätt bli en ursäkt för att konsumera och eventuellt falla djupare i skuld. (För relaterad läsning, se Skatteavdragsredovisningen .)

En annan fördel med det räntefria lånet är att det kan bidra till att mildra effekterna av livsförändringar som negativt påverkar disponibel inkomst. Konventionella inteckningar kan vara en betydande börda för människor när tillgängliga pengar minskar.Exempel på detta är förlust av ett jobb, ett affärsavbrott eller en stor oförutsedd kostnad. Om en tillfällig minskning av disponibel inkomst inträffar kan räntebärande pantagare avbryta de huvudsakliga betalningarna på en inteckning, frigöra pengar för att hjälpa dem att få husägare genom en nedgång. Någon som har tillräckligt med ekonomisk självdisciplin för att följa en genomtänkt finansiell plan kan förutbetala ett lämpligt belopp av huvudstol över tiden för att ackumulera den önskade och uppnåbara mängden eget kapital i ett hem, men för andra innebär missförvaltning av denna strategi sannolikt att ytterligare finansiell instabilitet.

Risker för låntagare

Att bara förlita sig på ett IO-hypotekslån kommer att hindra ackumulering av eget kapital i ditt hem, vilket kan vara en rikedomskälla och en komponent för ekonomiskt oberoende när man närmar sig pensionsåldern. Den oisciplinerade låntagaren som planerar att göra allt större huvudbetalningar under lånets liv finner att oförmågan att hålla sig med en betalningsplan kan leda till att den föreslagna räntesatsen överbetalas. När hypotekslånet förfaller riskerar låntagaren en ballongbetalning som är större än vad som ursprungligen var förväntat. IO-finansiering kräver introspektion för att få en förståelse för sin ekonomistyrningsförmåga. Det är denna typ av due diligence när man går in i ett räntebärande lån eller annan finansiering, som kommer att hålla en säker från ekonomiska fallgropar.

Ideal Lånare

Vilken typ av låntagare bör överväga IO-lån? En ung, första gången husägare kommer sannolikt att använda ett räntebärande bostadslån men är också sannolikt att lösa problem om intäkterna inte växer i takt med ökningen av hypotekskostnaderna. En professionell med oförutsägbar inkomst eller inkomst med en stor variabel komponent kan passa lämpligt för denna typ av lån. Till exempel, yrkesverksamma som tjänar stora bonusar som en del av sin årliga ersättningsförmån av lägre månatliga betalningar och kan använda den stora engångsfördelningen som huvudstad för att betala det planerade beloppet av huvudstolpen. Professionella som mäklare som arbetar på en kommissionsstruktur och vars inkomster kan fluktuera dramatiskt från år till år kan säkert dra nytta av flexibiliteten att betala huvudstol när inkomsten är tillgänglig.

Det finns en situation där en låntagare kan överväga att gå in i ett IO-hypotekslån utan att någonsin göra en huvudbetalning före förfallodagen. För fastighetsinvesterare / spekulanter kan IO-lån vara ett exceptionellt sätt att använda andras pengar för att dra nytta av en starkare fastighetsmarknad. (För mer information om fastighetsinvesteringar, se Exploring Real Estate Investment Tutorial , Investeringar i fastigheter och Fem saker varje fastighetsinvesterare borde veta .) < Genom att använda IO-lån för bostadsprojekt håller investerarna de nuvarande driftskostnaderna så låga som möjligt och maximerar vinsten. Kontanter som annars skulle ha använts för huvudbetalning används för andra utgifter eller används för att uppgradera fastigheten för att maximera värdet när fastighetsmarknaden i det området når sin topp.Genom att sälja fastigheten till maximalt värde och sedan återbetala lånet vid den tiden kan investerare eventuellt realisera utestående avkastning på grund av de relativt låga mängderna av eget kapital som investerats i affären. Hela strategin kan dock kollapsa om bostadsmarknaden för det området går i en nedgång. Spekulanten kan gå tom för pengar för att betala de månatliga betalningarna innan han lyckas sälja fastigheten till ett anständigt pris.

Bottom Line

IO-lån är en typ av finansiering som kräver att långivare är mer försiktiga i sina försäkringsgarantier för att försäkra sig om att belöningarna överstiger riskerna för misstag. För låntagare kan förmånen att periodiskt upphäva huvudbetalningar för att hjälpa till med inledande kvalificering av ett bostadslån eller för att isolera dem från oväntade inkomstminskningar, är förmåner som kommer att leda många att överväga räntebärande lån. Men med undantag för fastighetsinvesterare som kommer att använda långivarkapitalet för att utnyttja lokala spikar i fastighetsvärden måste låntagare som använder den här speciella finansieringen se till att de bedömer sina förmågor att hålla sig inom en finansiell plan och inte använda sina bostadslån som ett billigt sätt att bankrollera stora utgifter.