Är du en potentiell homebuyer som har problem med att säkra finansiering? Är du en husägare som vill sälja men har problem med att hitta en köpare?

Som en köpare kan det vara svårt att få en inteckning om din ekonomiska situation inte passar in i snygga lådor - en förutsägbar lön som kan dokumenteras med lönecheck och W-2-formulär, en stabil sysselsättningshistorik utan avbrott och en lysande kredit värdering. Och som säljare kan det vara svårt att stänga en affär i ditt hem om låntagare har problem med att bli godkända för lån. Skulle det inte vara bra om du kunde ta ut mitten mannen och hitta ett annat sätt att slutföra transaktionen?

I den här artikeln kommer vi att fokusera på ett litet känt alternativ - säljfinansiering - som kan hjälpa dig att köpa eller sälja ett hus.

Handledning: Basinformation om hypotekslån

Hur fungerar säljare som finansierar arbete?

Säljfinansiering är precis vad det låter som: I stället för att köparen får ett lån från banken lånar den person som säljer huset köparen pengar till köpet.

Köparen och säljaren utför en sedel som ger en ränta, återbetalningsplan och konsekvenser av default. Köparen skickar sina månatliga inteckningsbetalningar till säljaren, som får tjäna ränta på lånet, kanske i högre grad än han kunde få någon annanstans. Om säljaren väljer att sälja lånet (mer om det senare) skickar köparen de månatliga hypotekslånen till den investerare som köper lånet. (För mer om detta ämne, se Promissory Notes: Inte din genomsnittliga IOU .)

Säljarfinansieringsarrangemang är ofta på kort sikt, till exempel fem år, med en betalning av ballong i slutet. Tanken är att köparen kommer att kunna refinansiera innan dess. Naturligtvis kan arrangemang som detta på ett allvarligt sätt slå tillbaka om du inte är försiktig.

Säljfinansiering tenderar att bli vanligare på marknader där inteckningar är svåra att komma ifrån. Det finns två skäl till det här:

• Om inteckning är lätt att få, men en intresserad köpare inte kan få en, kommer säljaren att vara mycket misstänkt för köparens betalningsförmåga. Därför är det mer sannolikt att lånen är generellt svåra att erhålla, eftersom det kan finnas välkvalificerade köpare där ute som har problem med att säkra traditionell finansiering.
• När krediten är stram blir försäljningen svårare, så hemförsäljare är mer benägna att överväga alternativa alternativ.

Varför är säljaren finansiering aldrig vanligt?

Om du är säljare kan din första invändning mot detta arrangemang vara "Men jag har inte pengar att låna ut till en köpare!" Din andra invändning kan vara: "Jag vill inte bli långivare. Det är för riskabelt." En annan anledning till att säljarfinansiering inte är så vanlig är att de flesta säljare behöver hela intäkterna från försäljningen av sitt hem för att köpa sitt nästa hem.

Men enligt Robin Daniels, en fastighetsinvesterare och hyresvärd i Central Florida, "Många säljare är rädda för att sälja med ägarfinansiering men vet inte att noten de håller är något som kan säljas till någon annan. hända samma dag som stängning, så säljaren får pengar direkt. " Med andra ord, säljare behöver inte ha pengar, inte heller måste de bli långivare.

Den andra anledningen till att säljfinansiering är ovanlig är att människor inte är bekanta med det.

Fastighetsinvestor Don Tepper från Solutions 3D LLC säger att "det finns faktiskt dussintals andra sätt att köpa: leasingoption, hyreskontrakt, markkontrakt, kontrakt för handling, delaktighet, inlösenlån - och listan går om och om. De flesta köpare, och de flesta fastighetsmäklare, vet inte hur någon av dessa fungerar. " (För mer information om hyresalternativ, hyresköp och andra alternativ, läs Hyr för egen, egen hyra och Hyresfastighet till fullo med fallgropar .) > Varför skulle en säljare erbjuda finansiering?

En hemförsäljare kan vara villig att erbjuda finansiering av flera orsaker:

för att minimera kostnaderna för att försöka hitta den perfekta köparen och få en överenskommelse gjort snabbt

• för att skilja egenskapen från andra listor och få Det sålde snabbare, speciellt på en nere marknad
• för att öka möjligheten att skaffa hem fullt pris för pris
• för att få en förskottsbetalning för att köpa en annan fastighet
• för att betala skulden
• för att dunkla månadsutgiften förknippas med att äga huset
• Med andra ord, säljaresfinansiering inte bara till nytta för köpare som inte kvalificerar sig för (eller inte vill) traditionell finansiering. Det gynnar också säljare, särskilt de som är särskilt motiverade att sälja sina hem.

Fördelar för köpare

Säljfinansiering har många fördelar för köpare:

1.

Slutprocessen kan bli snabbare. Försiktiga köpare och långivare kommer alltid att använda stängningsperioden för att utföra sin due diligence. Men med säljarfinansiering kan stängningsprocessen bli snabbare. Willie Kathryn Suggs, huvudmäklare och ägare till den Harlem-baserade fastighetsmäklare som bär sitt namn, säger att med säljaren finansierar "Affären stängs snabbare, eftersom det inte finns något att vänta på att banklånsansvarige, försäkringsgivaren och juridiska avdelningen ska rensa filen - en process som i New York enkelt sträcker sig till två eller tre månader i rad hus och längre för en co-op. "

2.

Slutkostnaderna är lägre. Suggs noterar också, "Köpare älskar [säljaren finansiering] eftersom de kan komma hemma för mindre pengar. De behöver inte betala bankavgifter och bedömningskostnader."

3.

Nedbetalningsbeloppet kan vara extremt flexibelt . Istället för att man måste uppfylla ett bank eller statligt bemyndigat minimum kan nollbetalningsbeloppet vara vad säljarens och köparens samtycke till. Detta innebär inte nödvändigtvis att säljaren kommer att acceptera en betalning som är lägre än vad köparen skulle behöva betala någon annanstans, men det är alltid en möjlighet. (Du kanske vill kolla in

4 alternativ till ett traditionellt hypotekslån .) Nackdelar för köpare

Det finns också några potentiella problem att tänka på när man undersöker möjligheten att använda säljfinansiering:

1.

Köpare borde förvänta sig att betala en högre ränta än vad de skulle till en bank. Köpare måste betala en ränta som gör att säljaren vill låna dem pengar över att investera sina pengar på annat håll.

2.

Köpare måste fortfarande bevisa att de är värdiga låntagare . Det är en sak om en köpare och säljare bara vill ta bort banken från ekvationen. Men om en köpare inte kvalificerar sig för en traditionell inteckning kan det finnas en bra anledning till det - och en säljare kanske inte vill bli den personens långivare heller.

3.

Köpare måste se till att säljaren äger huset gratis och klart eller att säljarens långivare instämmer i säljarens finansieringstransaktion . Enligt Jason Burkholder, mäklare / försäljningschef och fastighetsmäklare med Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "har de flesta hypotekslån en" due to sale "-klausul som förbjuder säljaren att sälja hemmet utan att betala av inteckningslånet. Så om en säljare gör att ägarfinansiering och realkreditbolaget finner ut, kommer det att överväga hemmet "sålt" och kräva omedelbar betalning av skulden i sin helhet, vilket gör det möjligt för långivaren att avskärma. "

4.

Den ursprungliga säljaren kan sälja sedeln . Det är inte riktigt en stor sak om det händer, men det betyder att den person köparen tror att han kommer att göra sina betalningar till kan förändras. Samma sak händer hela tiden med traditionella inteckningar.

Gör det tillfälle

Om säljarfinansiering vädjar till dig som hemförsäljare eller köpare, hur gör du det så?

Lägg till det i listan

• Som säljare kan du erbjuda säljarfinansiering i din lista. Lägg helt enkelt tre ord i din notering - "säljfinansiering tillgänglig" - kommer att varna potentiella köpare och deras agenter av det unika alternativet du erbjuder.

  Gör informationen tillgänglig

• När potentiella köpare ser ditt hem, kan du lämna ut ett informationsblad som beskriver i detalj villkoren för säljaren finansiering du erbjuder. Det kan också vara en bra idé att beskriva vad säljarfinansiering är, eftersom många köpare kommer att vara obekanta med det.

  Fråga säljaren att erbjuda det

• Köpare som letar efter säljare finansiering kan bara försöka be om det. Todd Huettner, en hypoteksmäklare och presidenten i Denver-baserade Huettner Capital, säger att "hemligheten att få ägarfinansiering klar är att presentera den korrekt. I stället för att fråga om ägarfinansiering är ett alternativ bör köparna presentera ett visst alternativ. Exempel: "Mitt erbjudande är fullt pris med 20% ner, säljarfinansiering för 350 000 $ till 6%, amorterad över 30 år med en femårig ballong. Om jag inte refinansierar om två till tre år, kommer jag att öka räkna till 7% i år fyra och fem. ""

  Skapa en bekväm situation

• Huettner rekommenderar vidare att köpare målar en bild för att göra säljaren bekväm med att erbjuda finansiering.Säljaren vill veta varför en köpare inte kunde kvalificera sig för ett lån på annat håll men är fortfarande kreditvärdigt. Huettner säger till exempel att en potentiell köpare kan ha bra kredit och en bra utbetalning, men kan ha precis börjat ett nytt företag och kan inte kvalificera sig för ett lån i två år. På samma sätt måste säljare måla en bild för att göra köparen bekväma med arrangemanget. De bör noggrant förklara för köparen vad säljarfinansiering är, hur det fungerar och varför köparen bör överväga det.

  Eftersom säljfinansiering är ovanlig, skulle köparen och säljaren vara klok att var och en konsultera ekonomiska och juridiska experter som förstår hur det fungerar innan de går in i en sådan transaktion. Dessa experter bör se upp för sina kunders intressen och styra dem genom processen.

Bottom Line

Det finns mer än ett sätt att köpa eller sälja ett hus. Bara för att din ekonomiska situation är lite mer komplicerad än traditionella långivare föredrar inte att du inte kan köpa. Och bara för att bankerna inte godkänner låntagare betyder det inte att du inte kan sälja ditt hus snabbt - och för vad det är värt. Säljarfinansiering kan vara den lösning du letade efter. (Om du fortfarande är i staketet om du vill köpa en fastighet, kolla in

Att hyra eller köpa? De finansiella frågorna .)