Räntesatser, särskilt räntesatserna på interbankbörser och statsskuldväxlar, har lika stor inverkan på värdet av inkomstproducerande fastigheter som på alla investeringsfordon. Eftersom inverkan av räntor på en persons förmåga att köpa bostadsfastigheter (genom att öka eller minska kostnaden för hypotekskapital) är så djupt antar många människor felaktigt att den enda avgörande faktorn för fastighetsvärdering är hypotekslånet. Lånräntorna är emellertid bara en ränterelaterad faktor som påverkar fastighetsvärdena. Eftersom räntorna också påverkar kapitalflöden, utbud och efterfrågan på kapital och investerares skyldiga avkastning på investeringar kommer räntorna att driva fastighetspriser på olika sätt.

Värderingsunderlag

För att förstå hur statligt influerade räntor, kapitalflöden och finansieringsräntor påverkar fastighetsvärdena borde du ha en grundläggande förståelse för inkomstinriktningen på fastighetsvärden. Fastighetsvärdena påverkas av utbud och efterfrågan på fastigheter i ett visst land och ersättningsutgiften för att utveckla nya fastigheter, men inkomstinriktningen är den vanligaste värderingstekniken för investerare. Den inkomstmetod som tillhandahålls av bedömare av kommersiella fastigheter och av försäkringsgivare och investerare i fastighetsinvesterade investeringar är mycket lik den diskonterade kassaflödesanalysen som utförs på aktie- och obligationsinvesteringar.

I enkla termer börjar värderingen börja med prognoser för fastighetsinkomst, som tar form av förväntade leasingavgifter eller, om det gäller hotell, förväntad hotellbeläggning multiplicerad med den genomsnittliga kostnaden per rum. Därefter anländer analytikern genom att ta alla kostnader på fastighetsnivå, inklusive finansieringskostnaden, till netto rörelseintäkter (NOI), eller återstående kassaflöde efter alla driftskostnader.

Genom att subtrahera alla kapitalkostnader samt eventuella investeringskapital för att upprätthålla eller reparera fastigheten och andra icke-egendomsspecifika kostnader från NOI, är resultatet nettokassaflödet (NCF). Eftersom fastigheter normalt inte innehar kontanter eller har en uttalad utdelningspolitik är NCF lika med investeringar som är tillgängliga för investerare och är samma som kontant från utdelning, som används för att värdera aktie- eller ränteplaceringar. Genom att kapitalisera utdelningar eller genom att diskontera kassaflödesflödet (inklusive eventuellt restvärde) för en given investeringsperiod bestäms fastighetsvärdet.

Kapitalflöden

Räntorna kan väsentligt påverka kostnaderna för finansiering och hypotekslån, vilket i sin tur påverkar kostnader på fastighetsnivå och påverkar därmed värdena. Utbud och efterfrågan på kapital och konkurrerande investeringar har dock störst inverkan på avkastningskrav (RROR) och investeringsvärden.Eftersom Federal Reserve Board har flyttat fokus från penningpolitiken och mer mot att hantera räntorna som ett sätt att stimulera ekonomin eller avvärja inflationen har dess politik haft en direkt effekt på värdet av alla investeringar.

Eftersom interbank växelkursminskningar minskar, sänks kostnaden för medel och medel strömmar in i systemet. Omvänt, när räntorna stiger, minskar tillgången på medel. När det gäller fastigheter lägger förändringarna i interbankutlåningsräntorna antingen till eller minskar det tillgängliga kapitalet för investeringar. Mängden kapital och kapitalkostnaden påverkar efterfrågan, men även tillgång, kapital tillgängligt för köp och försäljning av fastigheter. Till exempel, när tillgången på kapital är stram, tenderar kapitalleverantörer att låna mindre som en procentandel av inneboende värde, eller inte så långt upp i "kapitalstapeln". Det innebär att lån görs till ett lägre lån till värdeförhållanden, vilket reducerar hävda kassaflöden och fastighetsvärden.

Dessa förändringar i kapitalflöden kan också ha en direkt inverkan på utbuds- och efterfrågestynamiken för fastigheter. Kostnaden för kapital och tillgång till kapital påverkar utbudet genom att tillhandahålla ytterligare kapital för fastighetsutveckling och även påverka befolkningen av potentiella köpare som söker avtal. Dessa två faktorer arbetar tillsammans för att bestämma fastighetsvärden.

Diskonteringsräntor

Den mest uppenbara inverkan av räntor på fastighetsvärden kan ses i avledningen av rabatt eller kapitaliseringsräntor. Kapitaliseringsräntan kan ses som en investerares skyldiga utdelningsränta, medan en diskonteringsränta motsvarar en investerares totala avkastningskrav. K brukar beteckna RROR, medan kapitaliseringsgraden är lika med (K-g), där g är den förväntade inkomstökningen eller ökningen av kapital apprecieringen.

Var och en av dessa räntor påverkas av rådande räntor eftersom de är lika med den riskfria räntan plus en riskpremie . För de flesta investerare är den riskfria räntan räntan på US Treasuries; Dessa garanteras av USA: s statsskulder, så de anses vara riskfria eftersom sannolikheten för att försummelsen är så låg. Eftersom högre riskinvesteringar måste uppnå en rimligt högre avkastning för att kompensera för den extra risken som uppstår, lägger investerare ihop en riskpremie till den riskfria räntan för att bestämma den riskjusterade avkastningen som krävs för varje investering som beaktas .

Eftersom K (diskonteringsränta) är lika med den riskfria ränta plus ett riskpremie är kapitaliseringsgraden lika med den riskfria räntan plus ett riskpremie minus den förväntade tillväxten (g) i resultatet. Även om riskpremierna varierar till följd av utbud och efterfrågan och andra riskfaktorer på marknaden, kommer diskonteringsräntorna att variera beroende på förändringar i de räntor som gör dem. När den begärda avkastningen på konkurrerande eller alternativa investeringar ökar, faller fastighetsvärdena. Omvänt när räntorna faller ökar fastighetspriserna.

Bottom Line

Det är viktigt att fokusera på hypotekslån eftersom de direkt påverkar fastighetspriserna.Om du är en potentiell husägare eller fastighetsinvesterare är ett enkelt sätt att undersöka nuvarande räntor att använda en hypoteksläkare.

Det är viktigt att notera att förändrade räntor påverkar många aspekter av fastigheter. Utöver priset på ditt nya hem påverkar räntorna också tillgången på kapital och efterfrågan på investeringar. Dessa kapitalflöden påverkar utbudet och efterfrågan på fastigheter och påverkar därmed fastighetspriserna. Räntorna påverkar också avkastningen på ersättningsinvesteringar och priserna ändras för att hålla sig i linje med den inneboende risken i fastighetsinvesteringar. Dessa förändringar i avkastningsräntor för fastigheter varierar också under destabiliseringsperioder på kreditmarknaderna. Eftersom investerare förutser ökad variabilitet i framtida räntor eller ökad risk ökar riskpremierna, vilket ger ökat nedtryck på fastighetspriserna.