Att köpa ett strandhus kan ge en utmärkt avkastning på investeringen, vilket ger dig en tillförlitlig inkomstström och ger dig en plats på stranden till semester gratis när du vill.

Metoden följd av många strandhusinvesterare är att köpa huset och sedan hyra ut under högtiderna. Till exempel skulle en husägare i Florida se till att hans hus är tillgängligt att hyra under snowbirdsäsongen från oktober till mars, då invånare i Midwestern och New England stater kommer ner på Sunshine State för att undvika förkylningen.

Många fastighetsinvesterare som hittar ett strandhus i ett område med hög hyresbehov och håller den upptagen under hela upptagen säsongen hävdar att de har tillräckligt med pengar under dessa månader för att täcka kostnaderna för hela året, effektivt tillåter dem att leva i huset gratis under nonpeak säsong. Konceptet är anmärkningsvärt lockande Att äga ett fritidshus på stranden är något som många amerikaner strävar efter, medan att äga ett sådant hem gratis är ännu bättre.

Innan du tar studien förstår du dock ekonomin att äga ett strandhus och de utmaningar du står inför för att gå med i deras led. Dyra fastigheter, höga lånekostnader, exorbitanta försäkringsräntor, räkningar och insatserna för fastighetsförvaltning utgör några av de svårigheter du kan förvänta dig att möta som husägare.

Fastighetskostnader

Ingenting lägger till en premie till priset på ett hus som en strandläge. Även ett hus som ligger bara inom gångavstånd från stranden kostar betydligt mer än ett jämförbart hus 10 miles inland.

Till exempel i Delray Beach, Florida, en populär strandstad i Palm Beach County, var medianhuspriset 2017 $ 254 000, enligt Zillow. Men rew beachfront hem är tillgängliga för under $ 1 miljoner.

Det faktum att fastigheter nära stranden kostar vanligtvis mycket kostar inte banbrytande information, men det kan inte överdrivas vilken stor investering du gör när du bestämmer dig för att köpa ett strandhus. Detta gör det allt viktigare att förstå investeringens ekonomi, särskilt de kostnader som du sannolikt kommer att möta.

Lånekostnader

Lånräntan för en investering eller semesterfastighet är nästan alltid högre än för en fast egendom. Strandhus är speciellt utmanande eftersom det är troligt att din inteckning kommer att vara ett jumbolån, vilket tenderar att vara dyrare än ett överensstämmande lån på grund av deras höga priser.

På ett lånebelopp på 1 miljon dollar kan en enda procentandel läggas till din räntesats, öka din månatliga betalning väsentligt. Huvud- och räntebetalningen på en 1 miljon dollar inteckning, med en kurs på 4% och en löptid på 30 år, är 4 4 774.Samma hypotekslån men med 5% ränta kostar $ 5, 368 per månad i huvudstol och ränta. En skillnad på 600 dollar per månad kanske inte låter som mycket, särskilt när man arbetar med investeringsbelopp i miljoner, men i ett budgetutlåtande kan det vara skillnaden mellan landning i svart och rött.

Försäkringspriser

Bolagets försäkringar på ditt strandhus är sannolikt flera gånger dyrare än för ditt primära hem. Nästan alla kuststater kräver att stranden husägare ska köpa översvämningsförsäkring. Särskilt på östkusten har premierna för den här täckningen höjts under det 21: a århundradet, vilket i stor utsträckning beror på flera orkaner som kränker regionen och orsakar utbredd och dyr skada.

Ett årligt premie på $ 10 000 eller mer för översvämningsförsäkring är inte ovanligt för en Florida Beach Home. Andra stater på östkusten, som North Carolina, är mer rimliga, men det är tveksamt att du kommer att tjäna så mycket i hyresintäkterna utan de 12 månaderna med varmt väder. Försäkringskostnaderna i Kalifornien är vanligtvis lägre än på östkusten, men staten mer än tar upp det med orimliga fastighetspriser.

Räkningar

De månatliga räkningarna för ett strandhus sträcker sig bortom dina hypotekslån, verktygs- och kabelräkningar. För en sak är din skatträkning sannolikt stor eftersom ditt strandhus är värde. Dessutom, om ditt strandhus är en inkomstfastighet, betyder det att du också måste betala för saker som marknadsföring, reklam, att hyra personer för att visa din egendom, bearbeta hyresbetalningar och om du har otur, juridiska kostnader som härrör från hyresgästkonflikter. Dessa pengar lägger till. Driftskostnader som inte inkluderar din inteckning, skatter och försäkringar kan enkelt äta upp hälften av intäkterna från ditt strandhus.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltning innebär mycket mer än att teckna hyresavtal och samla hyreskontroller. När något bryter i huset, till exempel en VVS-enhet eller kylskåp, är det ditt ansvar som fastighetsägaren ska fixa det. Skötselhållning, målning, takhantering och skadedjursbekämpning representerar bara några andra saker som du måste stanna på som ansvarig husägare.

Om du inte är en full-time fastighetsinvesterare utan ett annat jobb är det tveksamt att du har tid eller önskan att jonglera dessa ansvarsområden på egen hand. Även heltids fastighetsinvesterare klarar sig inte alls i sina egna fastigheter eftersom de har för många att spåra.

Detta innebär att du förmodligen vill anställa en fastighetschef för att samordna jobb som landskapsarkitektur, underhåll och reparation. Dessutom kan en bra fastighetschef marknadsföra ditt strandhus under turistsäsongen, genomföra leasingavtal, hantera evictions och sena betalningar, visa din egendom till intresserade hyresgäster och hantera hyresbetalningar. Att ha en fastighetschef du kan lita på är ovärderlig, särskilt om du inte bor inom köravstånd från ditt strandhus.

Som sagt är bra fastighetschefer inte billiga.Beroende på omfattningen av tjänsterna tar de flesta fastighetschefer 6 till 12% av den samlade hyran. Detta kan snabbt gå in i din marginal.