Marknaderna i USA förväntar sig en räntehöjning inom en snar framtid. Alternativa investeringar som fastighetsinvesteringar (REIT) kan erbjuda bra alternativ till investerare. I denna artikel analyseras REITs potential för räntekänslighet och bedömer deras skicklighet som ett investeringsfordon under perioder med höga räntor.

Quick Intro till REITs

En REIT är en börsnoterad säkerhet som investerar i fastigheter genom fastigheter eller inteckningar och handlar ofta på större börser som ett lager. REITs erbjuder hög likviditet till investerare som tar en andel i fastigheter genom att köpa den som lager. REITs kommer i ett brett utbud med specifika egendomstyper, såsom REITs på bostadslägenheter, kommersiella byggnader, lager och hotellfaciliteter. REITs finns också i regionala varianter, som de som koncentrerar sig på fastigheter i specifika länder / regioner som USA, Europa, Kina eller Japan. (För mer, se: 5 Typer REITs och hur man investerar i dem.)

REITs erbjuder många fördelar, bland annat diversifiering i en ny tillgångskategori, hög likviditet i fastigheter med liten investering och skatteförmåner (beroende på lokala lagar). (För mer, se: Investera i REITs.)

REIT Returnerar mot räntor

En ny rapport från REIT. com visar en historiskt låg nivå av korrelation mellan REITs och aktiemarknaden. Korrelation indikerar hur två värdepapper rör sig i förhållande till varandra. Samma rapport visar liknande låga nivåer av korrelation mellan REITs och obligationsräntor. (Ett trimmat bord är nedan med REITs-obligationer korrelationen markerad.)

Bild med tillstånd REITS. com.

En liknande historisk jämförelse mellan avkastning från ett populärt REIT-index och 10-års obligationsräntor indikerar ett omvänt förhållande. Vi sammanfattar årliga avkastningen på det populära FTSE NAREIT All REITs-indexet mot räntorna på 10-åriga statsobligationer:

Diagram baserad på REITs indexdata från REITS. com (vänster axel) och 10-åriga statsobligationsdata erhållna från stlouisfed. org (höger axel).

Såsom framgår av diagrammet ovan som täcker 45 år verkar stigande räntor dåligt för REIT-avkastning och vice versa. Under högräntesperioderna 1980-1985 var avkastningen från REITs lägre, medan de sköt upp efter 2008 när räntorna rörde rekordlåga.

Det finns emellertid andra faktorer och andra detaljerade observationer att överväga, vilket kan indikera positiva avkastningar för REITs investeringar även under högränteperioden. Borra ner i specifika tidsperioder när räntorna var höga och intressanta observationer uppstod:

Sedan 1979 har räntorna varit på en nedåtgående trend.Det fanns några sporadiska spikar under delårsperioden, men totalt sett har det varit en konsekvent minskning av räntorna. Med varje fem- eller tioårsperiod var en lägre räntesats betraktad som "hög". "

• 1979-1984: Denna period såg räntorna i storleksordningen 10% - 14%. Avkastningen från REITs var också i storleksordningen 9% - 32%.
• 1991-1997: Denna period såg ett nytt utbud av höga räntor, som varierade från 6% till 8%. Avkastningen från REIT-indexet var i intervallet 12% -36%, med undantag för 1% under 1994.
• 2000-2001: Nästa höga intresseintervall var under 2000-2001-perioden när priserna svängde omkring 5 . 5%. Avkastning från REITs varierade från 16% till 26%.

Hur gick REITs priserna under de interna lågränteperioderna?

• 1973-1974: Räntorna var jämförelsevis lägre, från 6,9% till 7,4% (jämfört med ett högt intervall på 10% till 14% de följande åren). REITs utförde dåligt med årliga förluster i intervallet -42% till -27%.
• 1998-1999: Räntorna var inom intervallet 4% - 5,5% och avkastningen från REITs var fortfarande negativ till -18% till -6%.
• 2007-2012: Eftersom räntorna dämpades gradvis från 4% till mindre än 2% uppnådde REITs konsekvent årliga förluster i intervallet -45% till -5%, med endast ett undantag för positiv avkastning under 2009. > Dessa observationer indikerar att REITs inte kan ha något beroende av räntescenarier. Avkastningen från REIT-investeringar kan faktiskt förbli fri från räntesvingningar.

Det finns andra fördelar med REITs, vilket gör dem till ett bra investeringsval även under högränteperioder:

Inkomstmöjlighet

• : REITs anses vara avkastningsbaserade värdepapper. Medan prisuppskattning i REITs erbjuder vinstpotential är en betydande del av REIT-avkastningen från utdelningar. Utdelningsbetalningar från REITs är den osäkra hjälten, som ofta ignoreras av investerare. Som framgår av grunderna för REIT-beskattningen är REITs generellt befriade från beskattning i USA på förtroendenivå så länge de distribuerar minst 90% av sin inkomst till sina andelar. Detta skatteförmånssystem resulterar i en regelbunden fördelning av utdelningsinkomst till REIT aktieägare. I avsaknad av utdelningsskatt är de effektiva nettoläntorna ofta högre än dem från obligationer (eller aktier), även i fall av höga räntor. Global Diversification
• : Den andra indirekta fördelen som kan realiseras genom REITs är att få exponering för globala marknader. Även om en ränteförändring kan påverka REIT-avkastningen på den lokala U-marknaden kan investerare titta på REITs med global exponering. Sedan 1990-talet har länderna i U. K., Singapore, Japan, Australien, Nederländerna, Sydafrika och många andra aktiverat REIT-listor, vilket gör det möjligt för investerare att ta exponering på fastighetsmarknader i utländska nationer. Till exempel, om den lokala fastighetsmarknaden i USA-tankarna på grund av effekter av högre räntor kan en amerikansk investerare med exponering för fastighetsmarknaden i Singapores nytta om han innehar REITs i Singapore fastigheter i sin portfölj. Sektorspecifik exponering
• : Börsnoterade REITs, som är noterade på börser, kommer i olika smaker. Man kan hitta REITs specifika för bostadslägenheter, köpcentra, gästfrihetssektorn, lager och även de med exponering för en stat eller nationens infrastruktur. I händelse av stigande räntor kan inte alla delsektorer inom fastigheter skadas negativt. Till exempel, även om höga räntor kan drabba avkastningen från REITs som har exponering för bostadslägenheter, är intäkterna för en viss REIT med exponering för många operativa köpcentrum på främsta platser fortfarande högre. Noggrann studie av fastighetsmarknaden, räntenes inverkan på en viss delsektor och specifika REITs baserade på dess underliggande fastighetsinnehav kan göra REIT-investeringen lönsam oavsett ränteeffekten. (För mer, se: 3 Hotell REITs som överträffade marknaden och bostads-, hälsovård och kontor REITs.)

Bottom Line

Efter att ha tittat på korrelationsmönster och historiska data verkar det som att avkastning från REITs är oberoende av ränteperioder. Efter noggrann studie och korrekt urval av fastighetssektorer och geografiska regioner kan investerare betrakta REITs som ett bra alternativ till de traditionella aktierna och obligationerna, som är mycket känsliga för räntorna.