Väsentlig övervärdering i några av världens ledande finansiella centra har öppnat ett antal fastighetsmarknader för bostadsbubbelrisker. Det finns några ekonomiska skäl till varför detta händer nu.

Till att börja med investerades i materiella tillgångar - inklusive antikviteter, konst, guldpengar, andra samlarobjekt och, naturligtvis, fastigheter - har länge betraktats som en sund strategi för säkring av ekonomisk och marknads osäkerhet. Så idag, när mer än en tredjedel av alla statsobligationer erbjuder negativa avkastningar - vilket motsvarar 11 biljoner dollar av den globala skulden - har många människor vänt sig till fastigheter som en fristad. Det kommer inte som någon överraskning att vissa bostadsmarknader skulle överhettas.

De flesta städer i världen är betydligt övervärderade, och i synnerhet är sex globala finansiella centra högst risken för en bostadsbubbla - Vancouver, London, Stockholm, Sydney, München och Hongkong (från högsta till minsta risk) - enligt UBS Global Real Estate Bubble Index, som spårar den grundläggande värderingen av bostadsmarknader, värderingen av städer i förhållande till landet och vissa ekonomiska snedvridningar (utlåning och byggnadsbommar). På dessa sex marknader har hushållspriserna stigit nästan 50% i genomsnitt sedan 2011; Jämfört med har hushållspriserna i de övriga finansiella centra som ingår i indexet ökat med mindre än 15%.

Källa: UBS Global Real Estate Bubble Index: För bostadsmarknader för Välj städer 2016

Prisdrivare

Överdriven låga räntor är en faktor som har drivit dessa sex städer i randen av en bubbla. Det finns två saker att märka: Medan konsumenterna tittar på räntesatser, eftersom lägre priser minskar den totala kostnaden för att köpa ett hem, betalar investerarna särskilt stor uppmärksamhet, eftersom kursförändringar gör alternativa investeringar mer eller mindre attraktiva. Till exempel: Eftersom låga räntor innebär lägre månatliga betalningar på fastigheter tenderar de att vara goda nyheter för investerare som vill maximera avkastningen. När räntorna stiger kan den förväntade avkastningen minska, vilket gör andra investeringar mer tilltalande.

Övriga faktorer bakom stigande bostadspriser i dessa städer inkluderar kapitalförskjutning till tillväxtekonomier, försvagade råvarupriser och efterfrågan från utländska investerare på lokala fastigheter. Sydney har till exempel varit ett mål för kinesiska investerare de senaste åren. "När det kombineras med en hård tillgång och en fortsatt efterfrågan från Kina har detta skapat en idealisk inställning för överskott i huspriserna", säger Claudio Saputelli, chef för globala fastigheter i UBS Wealth Management.

Timing and Investment Outlook

Det finns inget sätt att veta om - och när - en bubblande fastighetsmarknad kan explodera.

"Även i städerna med de tydligaste tecknen på en fastighetsbubbla är det inte möjligt att förutsäga exakt tidpunkten och varaktigheten för en korrigering", säger Saputelli, som noterar också att en stor priskorrigering skulle kunna utlösas vid någon tid med högre räntor, en kraftig ökning av utbudet eller förändringar i det internationella flödet av kapital.

Med tidssäkerhet är situationen i bästa fall bäst, och Saputelli uppmanar försiktighet till investerare på dessa fastighetsmarknader. "En förändring av det makroekonomiska momentet, en förändring av investerarnas känslor eller en stor utbudsstigning kan medföra en snabb nedgång i huspriserna. Investerare på övervärderade marknader bör inte förvänta sig reell prishöjning på medellång och lång sikt. "

Bottom Line

Medan USA: s stadscentraler flydde till namnet på Indexets lista över städer som mest riskerar en bostadsbubbla, landade San Francisco vid nummer sju som en" övervärderad "bostadsmarknad. Fastighetspriserna i denna Kalifornien stad har ökat med mer än 50% sedan 2011. San Francisco är faktiskt en av de dyraste bostadsmarknaderna i landet, med ett genomsnittligt hempris på 1 672, 100, enligt en ny studie från fastighetsföretaget Coldwell Banker.

Kalifornien städer tog i övrigt alla topp 10 platserna på Coldwell Banker-listan, med Saratoga - belägen cirka 50 miles söder om San Francisco - som kommer in på nummer ett med ett genomsnittligt hempris på $ 2, 453, 718. San Francisco har också en av de högsta levnadskostnaderna i landet, efter bara New York City (Manhattan); Sunnyvale, Kalifornien (bara 40 miles utanför San Francisco); och Honolulu.

Andra USA-städer som heter i Indexet inkluderar Boston och New York, vilka båda är upptagna som "värderade" och Chicago, som anses vara "undervärderade". "(Se även

De 10 mest dyraste städerna i USA

och Dyraste bostadskostnader runt om i världen .)