Den långsiktiga effekten av den stora lågkonjunkturen som överkomliga bostadsbrist, stränga hypotekskrav, en hård arbetsmarknad har gjort det svårare för ungdomar att äga ett hem. Som ett resultat blir bistånd från mor och pappas bank vanliga, speciellt för första gången.

Att ha hjälp med att hjälpa vuxna barn att köpa ett hus eller lägenhet är en välsignelse och en lyx. Men innan du loggar på den prickade linjen, överväga om och hur bäst du ska göra det. Det finns inget rätt sätt att inbädda ditt barn till husägare, men gott om felaktiga sätt.

Alternativen

Gemensamma scenarier för att hjälpa till är:

• Tillhandahålla nedsättningen för barnets hem.
• Köp huset och hyr det till ditt barn.
• Köp huset och låt barnet leva där gratis.
• Samma huset med ditt barn (dela eget kapital i vilken procentandel du väljer); När huset säljs får du pengarna tillbaka.
• Köp en enhet med flera enheter (eller en plats som är stor nog för rumskamrater) och hyr den andra enheten för att kompensera kostnaden.
• Finansiera ditt barns hemköp och göra det officiellt genom att göra det som något annat inteckning. en inteckningstjänsteman kan hjälpa till med att strukturera lånet och dess betalningsvillkor, och till och med skapa månatliga rapporter och skatteformulär.

Av skattemässiga skäl väljer föräldrar ofta att ge avkomma med de pengar de behöver, snarare än att betala kostnaderna direkt. Till exempel är den nuvarande presentskattens uteslutning cirka 14 000 USD per mottagare per gifter per år. Du och din make kan ge upp till $ 56 000 ($ 14 000 x 2 gifting parents x 2 mottagare) till ditt barn och hans / hennes make, till exempel - nog för en anständig utbetalning i de flesta amerikanska städer. Du kan följa den första gåvan med en annan $ 56 000 gåva efter den 1 januari det följande året. Den totala summan av $ 112 000 räknas inte som inkomst eller är föremål för federal inkomstskatt på ditt barns avkastning. (Se även: Vad är presentavgifter? )

Tänk på att "om föräldrarna ger pengarna som en gåva … måste pengarna rekryteras och spåras tillsammans med ett presentkort", säger Linda Robinson, en fastighetsmäklare och låneofficer med Sapphire Realty i San Diego. För att skydda transaktionen, använd en hypoteksläkare som har erfarenhet av detta, säger hon.

Poäng att överväga

• Vissa långivare kräver att alla parter på titeln är på hypotekslånet. innebär att även om avsikt är att barnet ska hantera månatliga hypotekslån, är föräldrarna också ekonomiskt ansvariga för skulden.
• Om föräldrar inte är på hypotekslån kan de inte utnyttja räntekostnadsavdraget. Även ett räntefritt lån från föräldrar till barn kan medföra skattskyldighet för föräldrarna.IRS förutsätter att du tjänar ränta även om du inte gör det, och det är skattepliktig inkomst.
• Föräldralån bidrar till barnets skuldbörda och kan skada barnets chans att kvalificera sig för ytterligare finansiering i egen regi. På den positiva sidan tillåter ett korrekt inspelat lån barnet att maximera avdrag vid skattetid.
• Även om föräldrarna betalar ut, måste barnet fortfarande kvalificera sig för hypotekslån, och det inkluderar att ha kassaflöden till hands, ett stabilt jobb och en stabil inkomst. Med det sagt, hypotekslångivare tillåter vanligtvis att betala på ett primärt hem som ska bestå helt eller delvis med presentfonder så länge som andra krav är uppfyllda. Freddie Macs Home Possible Advantage-hypotekslån, till exempel, tillåter hela 3% nedbetalningen att komma från gåvor eller andra medel.

Fördelarna

Skattebesparingar.

En förälder som köper ett hem och tillåter barnet att bo där kan ha möjlighet att ta betydande skatteavdrag. Fastighetsskatt, hypotekslån, reparationer, underhåll och strukturella förbättringar är vanligtvis avdragsgilla på ett andra hem. Men medan en hyresvärd kan dra upp till $ 25 000 i förluster varje år, möter föräldrarna olika regler när de hyrs till familjemedlemmar. Om barnet inte betalar någon hyra betraktas det som personligt bruk av fastigheten och hyresrelaterade avdrag är inte tillåtna. Om barnet har rumskamrater som betalar hyran kan dock föräldrarna ta ut hyresrelaterade avdrag samtidigt som barnet kan leva där utan hyror. Läs Skatteavdrag för hyresfastighetsägare för mer info.

Observera att hypotekslånsräntan endast får tas av en person som betalar hypotekslånet

och äger (eller delvis äger) hemmet. Om föräldern håller fastighetsnamnet men barnet gör hushållsbetalningen varje månad, kan inte heller ränteavdraget hämtas. Om barnet äger någon procent av hemmet kan han eller hon dra av den delen av räntan. Equity.

Hypotekslån kan ge mer ekonomisk förnuft än att ge barn en månatlig bostadslön eller betala sin månatliga hyran. Att betala ett bolag bygger eget kapital i hemmet och bostäder blir tillgångar - vanligtvis värderar tillgångar, om de bibehålls på rätt sätt. Tänk bara på att bostadsfastigheter är bäst att betrakta som en långsiktig investering. Som regel måste de flesta köpare hålla hem i tre till fem år för att bara bryta sig jämnt.

Resultat.

Om föräldrar väljer att låna ett lån med låg ränta till barnet, blir hans eller hennes hypotekslån, kommer de att ha lite inkomst från de månatliga betalningarna. I det nuvarande anemiska finansiella klimatet kan även ett lågräntelån slå avkastningen på några konservativa investeringar. The Downsides

Tougher terms

. Hus som köps av föräldrar som hemhem eller som investeringar kräver ofta större betalningar, eftersom de inte kvalificerar sig för generösa bostadslån som Federal Housing Administration (FHA) -backed-lån."Skillnaden mellan ett primärt bostadslån och en bostadsränta är betydande," konstaterar Robinson. "Du måste sätta ner minst 20% till 30% på investeringsfastigheter, och [räntesatserna] är lite högre Även om barnen är kreditvärdiga, kan föräldrarna bättre vara cosigners och presentgivare än de som är på lånet. " Kredit och ekonomiska konsekvenser.

Om en förälder cosigns för en inteckning och barnet hamnar bakom betalningar, blir föräldrarnas kreditbetyg skadad lika mycket som barnets. Dessutom, som cosigner (och därmed medlåntagare) är föräldern ansvarig för skulden. En förälder som cosigns för - eller ger pengar till - ett gift barn som sedan skilsmässor kan komma ihop i en rörig delning av tillgångar och kan förlora en del eller hela investeringen till ex-make. Skador på relationer.

Finansiell entangling i familjer kan orsaka stress och konflikt. Syskon utanför utbytet kan känna sig svartsjuka eller irriterande. Presentgivare kan finna sig frustrerade av vad de uppfattar som missbruk av gåvan, men maktlös att göra någonting om hur gåvan används. Presentmottagare kan känna sig frustrerade av strängarna kopplade till en present som följer förväntningar och regler. Vissa föräldrar kommer inte att genomdriva konsekvenser när barnet inte lyckas hålla sin slut på köpet. Bottom Line

Fördelarna med att köpa ett hem till ett barn - eller ge ekonomiskt stöd för att förvärva det - är många. Det kan ge barnet skatteförmånerna för husägare och hjälpa honom eller henne att bygga en bra kredithistoria. Köpet kan också vara fördelaktigt om föräldra tillgångar är tillräckligt stora för att utlösa fastighetsskatter eller arvskatter. Att minska fastigheten nu kan minska skattetrycket i framtiden. Egenskapen är också en investering som i sista hand kan hjälpa föräldrabrottet ens eller göra en vinst, med dess utgifter under vägen att vara avdragsgilla.

Emotionella konsekvenser är svårare att mäta. Föräldrar kan vara oroade över att uppnå en känsla av rättighet i sitt barn genom att helt enkelt lämna hem till honom eller henne. Finansiella arrangemang mellan familjemedlemmar kan ofta leda till röriga missförstånd och vara svåra att genomdriva.

Föräldrar borde aldrig köpa ett barn ett hus om det innebär att man komprometterar sin förmåga att betala sina egna räkningar, uppfylla sina egna hypotekslån eller upprätthålla sin levnadsstandard vid pensionering. Det är generellt en dålig idé att låna mot pensionskassor eller en primär bostad, eller att helt avskriva konton.

Oavsett hur du bestämmer dig för att närma sig det - gåva, lån, samägande - skriv det skriftligt. Rita upp ett kontrakt med förväntningar och villkor och låt en advokat eller annan fastighetsmäklare granska det för några detaljer som kan vara tvetydiga eller förbises. Det kan vara en kärleksakt, men det måste betraktas som ett affärsavtal mellan dig och dina avkommor. När allt kommer omkring vet du var de bor.