Hushållerska som avser att finansiera ett hemköp med ett lån från Federal Housing Administration (FHA) kan vara förvånad över att de inte får köpa en viss egendom eftersom det inte uppfyller FHA-krav . Varför finns dessa krav, vilka är de och kan de lösas så att köpare kan köpa hemmen de vill ha? (För mer, kolla in Förstå FHA Home Loans .)

TUTORIAL: Basinformation om hypotekslån

Varför FHA fastställer minsta fastighetsstandarder

När en homebuyer får en inteckning, fungerar fastigheten som säkerhet. Med andra ord, om låntagaren slutar göra hypotekslån, kommer långivaren att slutligen avskärma låntagaren och ta hem huset. Långivaren kommer då att sälja huset för att få tillbaka så mycket pengar som det lånade ut som möjligt. (För mer information om denna process, se De 6 faserna av en avskärmning .)

Kräver att fastigheten uppfyller miniminormer skyddar långivaren. Det betyder att egendomen ska vara lättare att sälja och leda till ett högre pris om långivaren måste avskärma. Samtidigt är en låntagare mer sannolikt att bo i ett hem som uppfyller miniminormer eftersom han eller hon inte kommer att belastas med dyra hemreparationsräkningar från början. Låntagarna kommer också att försöka att göra betalningar under svåra ekonomiska tider om hemmet är en trevlig plats att bo.

Minsta fastighetsstandard - vad är de?

Enligt US Department of Housing and Urban Development (HUD) kräver FHA att de fastigheter som finansieras med sina låneprodukter uppfyller följande miniminormer:

• Säkerhet: Hemmet ska skydda hälsa och säkerhet av de boende.
• Säkerhet: Hemmet ska skydda säkerheten för fastigheten (som förklaras i föregående avsnitt).
• Ljud: Fastigheten ska inte ha fysiska brister eller förhållanden som påverkar dess strukturella integritet.

Där beskrivs de villkor som fastigheten måste uppfylla för att uppfylla dessa krav. En bedömare kommer att observera egenskapens skick under den obligatoriska fastighetsbedömningen och rapportera resultaten på FHAs bedömningsformulär. (Fastighetsbedömningar är ett av många krav som köparna uppfyller innan de avgör en överenskommelse - för mer, se Bostadsavtal som faller genom .)

För enfamiljshus är bedömaren skyldig att använda en blankett som heter Uniform Residential Assessment Report. Formulären frågar bedömaren att beskriva egenskapens grundläggande egenskaper, såsom antalet berättelser, år det byggdes, kvadratmeter, antal rum och plats. Det kräver också att bedömaren "beskriver egenskapen hos fastigheten (inklusive nödvändiga reparationer, försämringar, renoveringar, ombyggnad etc.) "och frågar," Finns det några fysiska brister eller negativa förhållanden som påverkar egenskapens livlighet, sundhet eller strukturella integritet? "Bedömningsformuläret för bostadsrätten är likartat men har storspecifika frågor om de gemensamma områdena, husägareförening, nummer (se även: Vad du borde veta om hushållsbedömningar .)

FHA behöver inte reparera kosmetiska eller mindre defekter, uppskjuten underhåll och normalt slitage om De påverkar inte säkerheten, säkerheten eller ljudet i hemmet. FHA säger att exempel på sådana problem inkluderar men är inte begränsade till följande:

• Saknade handräcken
• Spruckna eller skadade utgångsdörrar som annars kan användas > Spruckna fönsterglas
• Defekta lackytor i bostäder byggda efter 1978
• Mindre vattentätläckor (t.ex. läckande kranar)
• Defekt golvfärg eller täckning (slitna genom finishen, dåligt nedsmutsad mattor)
• Bevis av tidigare (icke-aktiva) skogsförstörande insekts- / organismerskada där det inte finns några tecken på oreparativ strukturskada
• Ruttna eller utslitna bänkskivor
• Skadad plaster, plåtrock eller andra vägg- och takmaterial i bostäder byggda efter 1978
• Dåligt utförande
• Färdighetsrisker (krackade eller delvis förhöjda trottoarer, dåligt installerade mattor)
• Crawlutrymme med skräp och papperskorgen
• Brist på en väderstrålande yta
• Det finns många områden där FHA behöver problem för att avhjälpas för att försäljningen ska stängas. Här är några av de vanligaste problemen som homebuyers kommer att möta. (Om du köper ett hem, kolla in

Topptips för första gången-köpare .) El och värme

Elboxen ska inte ha några slitna eller utsatta ledningar.

• Alla beboeliga rum måste ha en fungerande värmekälla (utom i några utvalda städer med milda vintrar).
• Tak och altar

Taket måste hålla fukt ute.

• Taket måste förväntas vara i minst två år.
• Tjänstemannen måste inspektera vinden för bevis på eventuella takproblem.
• Taket får inte ha mer än tre lager av takläggning.
• Om inspektionen visar behovet av takreparationer och taket redan har tre eller flera lager takläggning, kräver FHA ett nytt tak.
• Varmvattenberedare

Varmvattenberedaren måste uppfylla lokala byggkoder och måste förmedla fastigheten.

Risker och störningar

Ett antal villkor omfattas av denna kategori. De omfattar men är inte begränsade till följande:

Förorenad mark

• Närhet till ett skadligt avfallssort
• Olje och gasbrunnar på fastigheten
• Tung trafik
• Flygbuller och faror
• Andra källor till överdriven buller
• Närhet till något som kan explodera, t.ex. en högtrycksoljelinje
• Närhet till högspänningsledningar
• Närhet till ett radio- eller tv-överföringstorn
• Fastighetsåtkomst < Fastigheten måste ge säker och tillräcklig tillgång till fotgängare och fordon, och gatan måste ha en väderytor så att nödfordon kan komma åt fastigheten under några väderförhållanden.

Strukturell ljud

Eventuella defekta strukturella förhållanden och andra förhållanden som kan leda till framtida strukturskador måste åtgärdas innan fastigheten kan säljas. Dessa inkluderar felaktig konstruktion, överdriven fuktighet, läckage, sönderfall, termitskador och fortsatt avveckling. (För mer tips om att köpa ett hem, läs

10 värsta första gången homebuyer misstag

.) Asbest Om ett område i hemmet innehåller asbest som verkar vara skadat eller försämras, kräver ytterligare inspektion av en asbestproffs.

Badrum

Hemmet måste ha toalett, handfat och dusch. (Det här låter dumt, men du skulle bli förvånad över vad folk kommer att ta med dem när de är avskärmade.)

Vitvaror

Anekdotiska bevis tyder på att FHA kräver egenskaper att ha köksutrustning, särskilt en fungerande spis. FHA-dokument nämner emellertid inga krav på apparater.

Detta är inte en uttömmande lista. För ytterligare information, se bostads- och stadsutvecklingshusets referenshandbok.

Homebuyer Remedies för egenskaper under miniminivåer

Vad är en homebuyer att göra om han eller hon blir kär i en egenskap som har ett av dessa potentiellt problem med att döda?

Det första steget ska vara att arbeta med säljaren. Be säljaren att göra de nödvändiga reparationerna. Om säljaren inte har råd att göra några reparationer, kanske köpeskillingen kan ökas så att säljare får pengarna tillbaka vid stängning. Vanligtvis fungerar sakerna tvärtom - om en fastighet har stora problem, kommer köparna att begära ett lägre pris för att kompensera. Om fastigheten redan är prissatt under marknaden eller om köparen vill ha det dåligt, höjer priset för att få reparationerna slutförda och transaktionen stängd kan vara ett alternativ.

Om säljaren är banken är det kanske inte villig att göra några reparationer. I det här fallet är avtalet dött. Fastigheten kommer att behöva gå till en kontantköpare eller en icke-FHA-köpare vars långivare tillåter dem att köpa fastigheten i nuvarande skick. (Se även:

7 saker att veta om FHA-hemlån

.) Många homebuyers måste helt enkelt fortsätta titta tills de hittar en bättre egenskap som kommer att uppfylla FHA-standarder. Detta kan vara frustrerande, särskilt för köpare med begränsade medel och begränsade fastigheter i sina prisklasser. Tyvärr är det ibland den enda lösningen. Några homebuyers kan komma att bli godkända för en annan låneprodukt. Ett lån utan FHA kan ge mer utrymme om vilket villkor fastigheten kan vara i, men långivaren har fortfarande sina egna krav, så det är ingen garanti. Ett annat alternativ är att ansöka om ett FHA 203 (k) lån, vilket möjliggör inköp av en fixer-övre med betydande problem. (Läs mer om

En introduktion till FHA 203 (k) Lån

och Ansök om FHA 203 (k) Lån .) Slutsats FHA-lån gör det enklare för låntagare att kvalificera sig för ett inteckning, men de gör det inte nödvändigtvis lättare att köpa en fastighet.FHA-låntagare som vet vad de kan förvänta sig när de handlar hemma kan begränsa sin sökning till fastigheter som sannolikt kommer att uppfylla FHA-riktlinjer, eller åtminstone undvika att få sina hjärtan inställda på en fixer-övre egenskap innan de utvärderas. (För relaterad läsning, ta en titt på

Köp ett avskärmt hem

.)