I en presentation till Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18. 36-2. 24% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) aktieägare förra sommaren aktieägaraktivisten Jeff Smith av Starboard Value hävdade att Macys aktier kunde vara värd $ 125 om det skulle genomföra sin strategiska plan. Den centrala delen av planen är att konvertera den massiva portföljen av fastigheter under Macys kontroll till en serie fastighetsinvesteringar (REITs), därmed låsa upp miljarder dollar i värde för aktieägarna. I en senare presentation sänkte Smith sin kursuppskattning till 70 dollar, men han insisterar fortfarande på att företaget är undervärderat och att aktieägarna blir bättre betjänat om Macy skiljer sig från sin fastighet.

Det ursprungliga förslaget från styrbord skickade Macys aktiekurser högre och toppade på 73 dollar per aktie i juli 2015. Aktiekursen har sedan trillat till en nivå på 35 dollar i december 2015. Investerare visar sin besvikelse i Macys ledning, vilket har visat litet intresse för att driva styrbords strategier. Aktien är också nere på försämrat resultat.

Starboardets planer

Smiths snabba uppgång till aktivistinvesterare stardom accelererades efter sin framgångsrika kampanj för att Darden Restaurants styrelse helt ersattes. Det banade vägen för sin strategi för att snurra ur restaurangkedjans fastighetsfastigheter, vilket låste enormt värde för aktieägarna. Smith föreslog en liknande plan för Macy kort efter att han hade meddelat att han hade tagit en stor andel i företaget. Baserat på hans bedömning kan marknadsvärderingen av Macys 400 detaljhandelar vara värd så mycket som 21 miljarder dollar. Han uppskattar att dess flaggskeppsfastighet på Herald Square skulle kunna hämta 4 miljarder dollar, och dess Chicago och San Francisco-egenskaper kan vara värda ytterligare en miljard dollar vardera. Efter år av ackumulerade avskrivningsavgifter kan Macy's bara göra ett värde på 7 miljarder dollar på sina balansräkningar.

I planen föreslås att Macy sätter sina fastighets tillgångar i två joint ventures strukturerade som REITs. Det skulle få omedelbar effekt av att låsa upp mer än 13 miljarder dollar i värde. Det skulle emellertid också göra bolaget till en hyresgäst med en åtagande på cirka 1 miljarder dollar i årliga hyresbetalningar. En stor del av den förpliktelsen skulle kunna kompenseras av sparande på ränte- och skattekostnader och av vinst som realiserats av joint venture-bolaget. Dessutom skulle så mycket som 7 miljarder dollar av skulden överföras från Macy till joint ventures, vilket skulle bidra till att öka värdet av sina aktier.

Macy's Tepid Response

Medan denna plan skulle kunna låsa upp några omedelbara värden för aktieägarna noterar kritiker att det inte skulle göra något för att förbättra företagets operativa kassaflöde.De påpekar också att även om planen skulle överföra miljarder dollar av skulden från böckerna skulle företaget möta en justerad skuld på 7 miljarder dollar för sina hyresförpliktelser.

Macys ledning har varit långsam att svara på styrbordets förslag, även om det gjorde ett uttalande om att det granskade planen. Företaget sa att det redan har vidtagit åtgärder som överensstämmer med styrbordets planer, bland annat att undersöka ett joint venture-partnerskap för att hantera spinoffen för en del av sina fastigheter. Bolaget överväger också att stänga fler butiker, i synnerhet i fall där värdet av att sälja den underliggande egendomen överstiger butikens potentiella vinst. Det kan också överväga ombyggnadsalternativ för några av sina större fastigheter, att konvertera delar av fastigheterna till lägenhet eller kontorsutrymme.

Något måste ge

Macy s måste skapa värde snabbt. Förvaltningen föredrar att göra det genom att förbättra operativ utveckling, men det skulle ta tid. Macy kan eventuellt köpa mer tid genom att driva en mer begränsad REIT-konvertering. För närvarande fortsätter Starboard för en fullskalig omvandling, och tror att det är det bästa sättet att låsa upp värdet för aktieägarna. Macy vet att det handlar om någon som hade ett företags hela styrelse ersatt, så det måste göra någonting ganska snart för att undvika att agitera Smith och andra investerare. Hittills har Smith förlorat mer än 40% av sin ursprungliga investering i Macy's, så han kommer inte troligen att gå undan tyst.