Bolånemarknaden har förändrats mycket under det senaste decenniet. Tidigare kunde nästan alla få ett inteckning - till och med en för mycket mer än vad de hade råd med. Vid den tiden var räntorna högre, men utlåningsstandarderna var enklare. Idag är det svårare att kvalificera, men räntorna är lägre.

Kanske tog du ut en andra hypotekslån (oftare kallad ett eget kapitallån) när priserna var högre. Det är bara en anledning att du kan överväga att konsolidera dina lån. Men ska du? Är det meningsfullt eller är det bäst att hålla lånen separata?

Fyra skäl till att konsolidera dina hypotekslån

Casey Fleming, en hypoteksledare med C2 FINANCIAL CORPORATION och författare till "The Loan Guide: Hur man får bästa möjliga hypotekslån", citerar dessa som anledningar till dig kan tänka på att konsolidera.

1. Minska din ränta

Så sent som för åtta år sedan var de genomsnittliga bolånräntorna mycket högre. I mitten av juni 2007 slog den genomsnittliga 30-åriga räntan högst 6,44%. Men i oktober 2016 var räntorna 3 47% -över 40% billigare än 2007. En lägre ränta kan innebära tusentals besparingar på ditt lån. Ju lägre ränta desto mindre betalar du totalt över hela lånets löptid.

AD:

2. Eliminera risken för ett rörligt räntehypotek

Eftersom betalningar ofta är lägre i början av ett hypotekslån med hypotekslån, kan bostadsköpare lulled till att köpa ett hem som de inte längre har råd med. Och med hypotekslån som sannolikt kommer att öka, som Federal Reserve Board började signalera i slutet av 2014, kan kunderna finna att betalningen flyttar för högt för sitt hushåll i ganska nära framtid. Att konsolidera dina inteckningar i en enda fast ränta kommer att eliminera oro för en betydligt högre betalning senare i hypotekslånet, och det är ett särskilt bra drag när priserna är låga.

AD:

3. Betala dina lån snabbare

Tillsammans med att kombinera båda lånen till en enda betalning, överväga ett kortare lån. Den totala summan av ränta du kommer att betala är lägre och egenskapen eller fastigheterna är din tidigare. Naturligtvis blir betalningen högre. Kom ihåg vårt exempel på 30-års fastränta på hemmet på $ 250 000 som skulle kosta cirka $ 1, 150 per månad? Om du gör det till ett 15-årigt lån, kommer den månatliga kostnaden till $ 1, 811 - en högre betalning men mindre kostnadskrävande över tiden eftersom du på 15 år kommer att göra färre betalningar än 30 år och betala mindre ränta. (Se även:

Hur man kombinerar två hypotekslån till en och Hur refinansieringen av hypotekslån påverkar ditt nettovärde. ) 4. Sänk dina betalningar

Den enda gången det här är meningsfullt är när du befinner dig i ditt huvud. Problemet är att det med tiden kommer att kosta dig mer.(Du kanske vill titta på

Få ett lån efter konkurs och avskärmning .) Enligt Fleming betyder "lägre månatliga betalningar sällan lägre livstidskostnader eller till och med lägre årliga räntekostnader, eftersom det nya lånet nästan alltid återställs Din betalning schema på längre sikt, och mindre av din betalning kommer att gå till revisor. " Eftersom räntan är förladdad i de flesta hypotekslån, går en mindre del av din betalning till huvudstol i början av ett nytt lån. Om du fortsätter att återställa lånet, betalar du mer av intresse i det långa loppet. Det är därför som seriella refinansierare har svårt att betala sina hypotekslån.

Bottom Line

Om du konsoliderar dina inteckningar, se till att det är en fördel för dig på lång sikt. Titta på det totala beloppet du måste betala på lånet och den takt som du kommer att bygga upp eget kapital. Att bara jämföra betalningar är kortsiktigt tänkande. Enligt Fleming, "Inget verktyg används oftare för att prata husägare i dåliga erbjudanden än den månatliga betalningsjämförelsen. Det är över-simplistiskt och kostar husägare miljoner dollar varje år. I en idealisk värld bör löptiden för det nya lånet vara detsamma som - eller kortare än - de befintliga lånen. ”