FHA 203 (k) lånet är en unik produkt som gör det möjligt för husägare som inte har mycket pengar att köpa en fastighet som behöver reparationer. Men när du kombinerar byråkratin hos statliga myndigheter med de extra finansiella riskerna i samband med genomsnittliga personer (personer som inte är erfarna hyresgäster) köper en fastighet i dåligt skick kan lånet 203 (k) vara ett av de mest utmanande inteckningarna att bli godkänd för. Denna artikel kommer att gå igenom processen så att du vet vad du kan förvänta dig. (För bakgrundsinformation läs En introduktion till FHA 203 (k) Lån .)
Se till att du har tillräckligt med pengar Från och med början av 2010 behöver du bara komma ner betalning av 3,5% av bostadspriset plus reparationskostnader för att köpa ett hus med denna typ av lån. Så om du köpte ett hus med ett pris på $ 150 000 och behövde reparationer på $ 15 000, skulle du behöva 3 5% av $ 165 000 eller $ 5, 775, som din betalning.
Se till att du är en fast lånskandidat Du måste självklart också uppfylla de vanliga låntagarnas krav på ett FHA-lån, som att ha en stabil, kontrollerbar inkomst och ett bra kreditvärdighet. Men annars, så länge du kan göra de månatliga betalningarna på den egendom du vill köpa, finns det inga ytterligare speciella krav för att kvalificera dig för det här lånet. Kom bara ihåg att det bara gäller ägare, inte investerare. (För mer, se Förstå FHA-hemlån .)
Välj det 203 (k) lån som bäst passar din situation Innan du ansöker bestämmer du vilken typ av lån du behöver. Det finns faktiskt två typer av FHA 203 (k) inteckningar: den första kallas "vanlig" och den är avsedd för egenskaper som behöver strukturella reparationer. Den andra kallas "strömlinjeformad" eller "modifierad". Den är konstruerad för egenskaper som behöver endast icke-strukturella reparationer. Din fastighetsmäklare och / eller långivare kan hjälpa dig att göra denna beslutsamhet. Naturligtvis, om du inte vet skillnaden mellan strukturella och icke-strukturella reparationer, kan ett rehab-projekt vara långt över huvudet.
Välj en långivare När du ansöker om statsfinansierad inteckning, oavsett om det är ett VA-lån, FHA-lån, Green Mortgage eller FHA 203 (k) lån, väljer du långivare kommer att vara något begränsade. FHA 203 (k) Lån i synnerhet är inte särskilt vanliga, så många långivare antingen inte vet hur man ska bearbeta dem eller inte vill hantera extra pappersarbete och krångel som berörs. Eftersom låneansökningsförfarandet för 203 (k) lån är komplext vill du definitivt arbeta med en långivare som har erfarenhet av denna speciallånsprodukt.
Inte alla långivare är godkända för att hantera 203 (k) lån. FHA måste bevilja långivare tillstånd att erbjuda dem. För att hitta en godkänd långivare, se HUDs godkända långivarsökning här.Se till att du markerar rutan vid slutet av sidan för att begränsa din sökning till långivare som har gjort 203 (k) lån under de senaste 12 månaderna.
Skapa ditt Rehab-förslag Förutom de vanliga krav på hypotekslån, såsom bevis på inkomst, bevis på tillgångar och kreditrapporter, kräver 203 (k) låneansökan att ett rehab-förslag ska upprättas. Ditt förslag måste beskriva det arbete som ska utföras på fastigheten och ge en detaljerad kostnadsberäkning för varje reparation eller förbättring. Arkitektoniska utställningar, såsom en tomtplan och föreslagen inplan, krävs för eventuella strukturreparationer. HUDs checklista, tillgänglig här, hjälper dig genom de föremål som ditt förslag ska adressera. Checklistan täcker alla delar av hemmet som kan behöva reparationer, från takrännor och uppfart till golv och fönster.
Du behöver inte anställa proffs för att reparera, men FHA säger att arbetet måste slutföras till professionella standarder och i rätt tid. Också, om du planerar att göra reparationerna själv, kan du inte använda lånet för att betala dig själv för ditt arbete. Du kan bara använda lånet mot materialkostnaden om du kommer att göra jobbet själv. Om det här låter som en bumavtal, kom ihåg att lånade pengar, till och med till låg ränta, inte är fria pengar - det är pengar som du måste betala tillbaka med ränta. Så länge du vet vad du gör och har råd att spendera tid på projektet, kan du komma framåt genom att göra jobbet själv. Du kan också använda de pengar du sparar genom att inte anställa entreprenörer för att göra ytterligare förbättringar av fastigheten som du annars inte hade råd med.
Även om du ska göra jobbet själv måste ditt förslag fortfarande innehålla kostnaden för arbetskraft. Varför? För om något går fel och du måste anställa professionella trots allt vill FHA att du har pengar att anställa dem. (För några användbara tips, kolla in Gör-det-själv-projekt för att öka hemvärdet .)
Få en bedömning Hemmet du vill köpa måste bedömas som det skulle vara för någon lån, förutom att bedömaren måste uppskatta vad värdet av hemmet kommer att vara en gång reparationer och förbättringar görs. En bedömning kan också krävas, men ibland kan inköpspriset ligga i för bedömningen.
Hyreshjälp Vissa väljer att anställa en specialist som heter 203 (k) konsult för att hjälpa dem att slutföra allt extra pappersarbete som krävs för denna typ av lån, till exempel att förbereda arkitektoniska utställningar. Avgiften att hyra en sådan konsult kan inkluderas i hypotekslånet, förutsatt att det inte överskrider gränser som fastställts av HUD. Till exempel, för ett hem som kräver $ 15, 001 till $ 30, 000 av reparationer, förväntar HUD inte konsulten att debitera mer än $ 600. Det är dock helt acceptabelt att fylla i allt pappersarbete själv, men du kommer förmodligen vilja ha lite inmatning från dina potentiella entreprenörer (om du anställer någon).
Är det värt besväret? FHA 203 (k) applikationsprocessen är mycket arbete, för att vara säker.Om det verkar som för mycket besvär, kan det vara bättre att du fortsätter att söka efter ett hem som är närmare för att flytta in eller fortsätta att spara tills du har råd med en trevligare plats. Men om du har tid, energi och tålamod är 203 (k) -lånet det enda sättet att finansiera inköp av en fastighet som kräver betydande reparationer. Annars måste du ha tillräckligt med pengar för att betala för fastigheten och reparationerna direkt. (Mer information finns i Felsökning av nya hemreparationer .)